服務項目：^.^本人陳美玲從事不動產工作20年以上^.^.畢業於國立台北大學法學系..實務經驗豐富且專業地政士..20年來本著專業.公正.誠信.安全為服務要旨...努力保障買賣雙方於交易過程中都安心圓滿.~請給我一次服務機會將成為您一生信賴任的朋友~~收費合理且公道有疑難請來電洽談~~有空來坐坐~先.預.約~來坐坐順道逛逛淡水老街~服務項目:*不動產產權過戶買賣.繼承.贈與.銀行貸款設定.塗 銷.等各項登記業務 *法拍屋代標.金拍屋.銀拍屋.一貫作業 *遺產稅.贈與稅節稅規劃 *土地增稅節稅及重購退稅規劃 *建物保存登記*祭祀公業登記*產權調查.非訟事件*不動產疑難雜症解決 *法院強制執及書狀代理服務地址：台北縣淡水鎮中正路148號聯絡人：陳美玲    手機：0922424554   

  履約保證，有必要做嗎?見人見智 何謂履約保證?簡言之履約保證即買賣雙方將金錢、契約交給決定承保的銀行或建經公司，銀行或建經公司以獨立客觀的立場履行承保的約定承諾，目的在於消弭買賣雙方之間可能的不信任，銀行或建經公司居間當一位無利害關係的公正第三者，暫時受託保管買方支付的價款、賣方的相關文件，待雙方依契約條件達成目的後，才將買方的支付價款交給賣方。用以確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金及產權可能發生的不明狀況。但銀行或建經公司有收費用，收費標準一般是按買賣價金萬分之六計算，由買賣雙方平均負擔，但雙方可以另外約定由誰來負擔。 個人覺得任何交易本身就是會有一些風險，但是有如果雙方都有信用，賣方產權沒問題，買方資金足夠，找合法代書先調查清楚，其實沒有須要此舉，例如:履約保證期間萬一權產真的有問題雙方是也是先調解然後不行再走法律途徑，銀行或建經公司也幫不上忙。而萬一買方的資金若有貸款不足的情況也是早要在簽約時就談明，在合約上就會加註上:貸款若有不足買方需在三日內補足，為了保障賣方尾款的取得也會要求買方開立一張本票交由代書保管正本，影本交由買賣雙方留存。因此只要1.找合法代書2.調查清產權3買方備有足夠資金4.開立一張本票擔保尾款。在實務上履約保證，少數人願意承作，原因出在雙方都不願多花此筆費用,況且賣方會賣房子就是要用錢才會要賣房子若辦理履約保證，會延後領到錢的時間及過戶的時間，所以真正會用到履約保證的客戶相當有限。再說現在的地政機關辦理過戶手續效率很高，大約不到三至五天就可以完成買賣件及銀行貸款設定件，做履約保證反而是增加另一種風險.作者:陳美玲代書

財產要怎麼分都可以嗎？遺囑要怎麼立才能符合法律規定呢?  立遺囑時財產要怎麼分才符合法律規定？ 民法規定立遺囑人在不違反特留分的規定下才可以立遺囑方式自由處分財產。  依民法規定立遺囑的法定方式有五種可供選擇: 1.自書遺囑 2.公證遺囑 3.密封遺囑 4.代筆遺囑 5.口授遺囑   自書遺囑 指立遺囑人自已應自書遺囑全文，記明年月日，並親自簽名。如有增減、塗改，應註明增減塗改之處所及字數，另行簽名。   公證遺囑 公證遺囑，應指定二人以上之見證人，在公證人前口述遺囑意旨，由公證人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年月日，由公證人、見證人及遺囑人同行簽名。遺囑人不能簽名者，由公證人將其事由記明，使按指印代之。前項所定公證人之職務，在無公證人之地，得由法院書記官行之，僑民在中華民國領事駐在地為遺囑時，得由領事行之。   密封遺囑 密封遺囑，應於遺囑上簽名後，將其密封，於封縫處簽名，指定二人以上之見證人，向公證人提出，陳述其為自己之遺囑，如非本人自寫並陳述繕寫人之姓名住所，由公證人於封面記明該遺囑提出之年月日及遺囑人所為之陳述，與遺囑人及見證人同行簽名。   代筆遺囑 代筆遺囑由遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年月日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之。   口授遺囑 遺囑人因生命危急或其他特殊情形，不能依其他方式為遺囑者，得依下列方式之一為口授遺囑： 1、由遺囑人指定二人以上之見證人，並口授遺囑意，由見證人中之一人，將該遺囑意旨，據實作成筆記，並記明年、月、日，與其他見證人同行簽名。 2、由遺囑人指定二人以上之見證人，並口述遺囑意 旨、遺囑人姓名及年、月、日，由見證人全體口述遺囑之為真正及見證人姓名，全部予以錄音，將錄音帶當場密封，並記明年、月、日，由見證 人全體在封縫處同行簽名。有但書.   遺囑見證人? 民法規定不得為遺囑見證人的有1.未成年人2.禁治產人3.繼承人及其配偶或其直系血親4.受遺贈人及其配偶或其直系血親5.為公證人或代行公證職務人之同居人， 助理人或受僱人。   誰不可以立遺囑? 未成年人為無行為能力人，不得為遺囑。限制行為能力人，無須經法定代理人之允許，得為遺囑。但未滿十六歲者，不得為遺囑。   立遺囑後還可以隨時再變更或撤回？ 民法規定立遺囑人得隨時依以遺囑的方式，撤回遺囑之全部或一部。前後遺囑有相牴觸者，其牴觸之部分，前遺囑視為撤回。遺囑人於為遺囑後所為之行為與遺囑有相牴觸者，其牴觸部分，遺囑視為撤回。遺囑人故意破毀或塗銷遺囑，或在遺囑上記明廢棄之意思者，其遺囑視為撤回。   立遺囑時要注意的事項： 1.依照自己的情形考量家庭成員的貢獻度、健康、年齡、收入多寡來立遺囑。 2.先確定法定繼承人有哪些人，他們的應繼分及特留分是多少再計劃遺囑如何分配。 3.是否有特種贈與等情形，如:生前贈與、遺贈、歸扣問題。 4.找一位值得信任的人當遺囑執行人才能有效的完成你立的遺囑內容。 5.遺囑內容不可以侵害到法定繼承人的特留分，否則會引起繼承人之紛爭。 6.選擇較有公信力的且保密的方式立遺囑，如此才能平和順利完成執行遺囑內容。 7.自書遺囑容易讓人懷疑其遺囑內容的真實性，自已立好的自書遺囑最好再到法院公證處請求認證，或者選另外擇代筆遺囑替代，請代書或律師為代筆人兼見證人以示公信. 作者:資深代書/陳美玲地政士/出處:http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin

代書費收費標準 簽約買方及賣方各1,000 建物及土地移轉登記 北市每筆士地6000建物6000合計 12000. 北縣每筆士地5000建物5000合計 10000. 其他地區另計車馬費 每增加一筆建號加收1000 每增加一筆土地加收1000 登記名義人每增加一人加收1000 抵押權他項權利設定登記 每件 3000至4000 抵押權塗銷登記 每件 2000 繼承登記12000為基準再依繼承人數不同或難易加收 台北縣市以外之案件，加收車馬費 出處:http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin   陳美玲地政士事務所

找代書 這樣找就對了 俗稱土地代書即土地登記代理人，依地政士法規定改命名為地政士。民眾遇有不動產所有權移轉登記時，可能因為時間或專業上的不足無法親自申請登記，其所涉及之複雜也非一般民眾能力所及，當事人多是將登記等事務交由代書代為申辦，並以其為公正第三人。代書的服務範圍廣泛例如: 產權移轉登記、節稅規劃、銀行貸款、買賣契約簽訂、協調、報稅及完稅、交屋稅費分算、銀行的提供等申辦均包括在內。習慣上是由買方找代書，或由仲介公司特約的代書辦理，建議找代書時參考以下條件：（1）查詢是加為代書公會會員，可上網尋其所屬查代書公會（2）有地政士證書及開業執照。（3）開業時間長短，資深的公正及信用度較有跡可查。（4）多問幾家，選擇有信用、可靠又合理收費、效率快的代書。 執業代書 陳美玲地政士事務所 http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin

    法拍屋 過戶自已來 先向稅捐處申報契稅，等稅單下來後，繳完稅再備齊下列文件向地政事務所辦理產權登記： 1登記申請書. 2登記清冊. 申請部分與權利移轉證明書標示一致者,免附 3法院核發之權利移轉證明書正本及影本. 4申請人身分證或戶口名簿影本或戶籍謄本. 5契稅繳納證明. 6其他依申請案件受理機關載明要求加以補齊 代書 陳美玲 出處http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin  

停車位 買賣 可要比較清楚 才不會 差很大!!              代書陳美玲   由於停車位的登記方式不一致，時常造成買賣上的疑問，了解自已買的車位到底是屬於何種類型的停車位較不易產生買賣糾紛，其注章事項如下: 1.先釐清您的停車位到底是屬於以下那一種類型的停車位.2.停車位的產權登記方式是登記為大公共設施、小公共設施，還是獨立建物權狀.3.確定車位的使用範圍有無包括車道及公共設施，是使用權還是所有權. 4.停車位的規格型式是平面式或機械式及尺寸，高度是否合適自已的車子使用.5.停車位有無另訂分管契約其約束內容是如何.   停車位類型比較表:   停車位類型   增設停車位 獎勵停車位 法定停車位   車位數規定   建商或起造人自行增加規劃所設置之停車位 政府鼓勵條件所設置 依法規定最少應設置之停車位   移轉方式 1.    連同建物或 2.    若具獨立性可單獨移轉 1.連同建物或 2.若具獨立性可單獨移轉 連同主建物且限住戶 登記方式   可以登記為 1.    大公2.小公 3.單獨權狀 可以登記為 1.大公2.小公 3.單獨權狀 只能登記為 為公共設施 1.大公2.小公 無獨立權狀 買賣方式 若具獨立性可單獨移轉買賣 若具獨立性可單獨移轉買賣 不得與主建物分開買賣 使用者及內賣或外賣 1.住戶 2.非住戶 1住戶. 2.供公眾”不特定第三人使用 出入較複雜 限住戶 優先購買權   其他擁有自行增設停車位者，具有 優先購買權。 共同持分者享有優先購買權有優先購買權 無優先購買權     法源   依據建築技術規則第59條,第59-1條,第59-2條的規定   依據建築技術規則第59條,第59-1條,第59-2條的規定 台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點（台北市、縣建築物增設室內停車空間鼓勵要點、高雄市建築物增設停車空間鼓勵要點）規定 依據建築技術規則第59條,第59-1條,第59-2條的規定   製表人:陳美玲代書(引用者請註明此出處)             http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin

農地 耕地 如何分割                  陳美玲代書     耕地：依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地。在89年1月28日(含)以後，原則上要分割耕地必需每筆地號、每人、所有的面積要達到0．25公頃以上即756.25坪，否則不可以分割。但是亦有分割後各筆面積未達0．25公頃之特別准許情形。 要分割耕地前要先試算分割後每筆地號、每人、所有的面積是否都達到0.25公頃以上的標準，如果不符合標準就再進一步對照，自己的耕地是否屬於特別准許的情形.如果也不符合特別准許的情形，就不可以分割了！所謂的特別准許情形如下： 1.      因買賣、交換、贈與或共有物分割時，可以將現有耕地與鄰接耕地合併分割，或土地所有權人完全相同的二筆鄰接耕地，得為合併分割。符合這兩種情形的耕地合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數，換句話說，耕地合併分割，雖沒有申辦次數的限制，但是必須注意，合併分割後耕地筆數不能超過合併分割前的筆數，而所謂鄰接耕地必須是地段相同、界址相連、使用分區及使用性質均相同的耕地。 2.      耕地部分依法變更為非耕地使用時，可以申請將變更為非耕地使用的部分，分割出來另成一筆地號土地。 3.      共有耕地部分依法變更為非耕地使用時，除了依法變更為非耕地使用的部分，可以按照前述規定予以分割成另一地號外，其餘未依法變更為非耕地部分，如屬於共有分管者，共有人可以檢附協議書，協議維持共有或分割為單獨所有。 4.      89年1月28日（含）以後所繼承的耕地辦理分割時可不受0，25公頃 面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。 5.      89年1月27日（含）以前已經是二人（或多人）共有的耕地辦理分割時可不受0．25公頃 面積限制。但是分割後土地筆數不可以超過共有人人數。 6.      耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約的耕地。 7.      非屬農地重劃地區的耕地，如變更為農路或水路使用，在依法先完成變更用地編定類別為道路用地或水利用地後，可以申請分割。 8.      其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經中央目的事業主管機關專案核准者。 代書 陳美玲   出處:  http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin  

繼承人 故意不配合 無法辦理繼承登記 怎麼辦?         代書 陳美玲  一般來說繼承人故意不配合，造成無法辦理繼承登記的情況多為繼承人之間本來就感情不睦，兄弟姐妹之間誰都不肯退讓一步，一幕幕上演爭家產風波的口水戰，不然就是要被繼承的財產價值很低，大家只想分錢可是都不願拿錢出來辦理，或者有繼承人移居國外、逃亡..等情況已經無法聯絡，才會造成被繼承的不動產無人理會，祖產就只好淪入標售的命運。 如果繼承人中有人不想讓祖產遭到標售的命運，可以依法規定，由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1等相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後，依土地登記規則第120 條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」，可避免課徵罰鍰及被政府列冊管理而公開標售。靜待有朝一日全體繼承人想通了、達成協議後、再另辦申辦遺產分割登記。 如果繼承人之中皆無人願意辦理登記，從被繼承人死亡日起逾1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後會公告通知，繼承人仍未於3個月公告期間內申請登記，即予列冊管理，列冊管理期間為15年，但在列冊管理15年期間內仍可以向地政事務所申辦繼承登記。再逾期仍未聲請繼承登記就由地政機關移請國有財產局公開標售，國有財產局會將標售所得存入專戶，繼承人可依法在10年內提領該價款，10年後繼承人未提領該價款，該價款就歸屬國庫。   查詢祖產有無遭到標售的命運，請向各該不動產所屬地政事務所洽詢. 網路查詢步驟以瑞芳地政事務所為，如下: 1進入瑞芳地政事務所/2再按 線上查詢/3查到 未辦繼承登記土地及建物列冊管理查詢/4看到 各年度未辦繼承土地及建物列管清冊 臺北縣各地政事務所網址:瑞芳所（瑞芳、貢寮、平溪、雙溪） 板橋所（板橋、土城）中和所（中和、永和）三重所（三重、蘆洲）新莊所（新莊、泰山、五股、林口）新店所（新店、深坑、石碇、坪林、烏來）樹林所（樹林、鶯歌、三峽）汐止所（汐止、金山、萬里）淡水所（淡水、石門、三芝、八里） 作者陳美玲代書(引用者請註明此出處) http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin

繼承登記 繼承人 故意不配合 無法辦理繼承登記 怎麼辦?         代書 陳美玲 一般來說繼承人故意不配合，造成無法辦理繼承登記的情況多為繼承人之間本來就感情不睦，兄弟姐妹之間誰都不肯退讓一步，一幕幕上演爭家產風波的口水戰，不然就是要被繼承的財產價值很低，大家只想分錢可是都不願拿錢出來辦理，或者有繼承人移居國外、逃亡..等情況已經無法聯絡，才會造成被繼承的不動產無人理會，祖產就只好淪入標售的命運。 如果繼承人中有人不想讓祖產遭到標售的命運，可以依法規定，由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1等相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後，依土地登記規則第120 條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」，可避免課徵罰鍰及被政府列冊管理而公開標售。靜待有朝一日全體繼承人想通了、達成協議後、再另辦申辦遺產分割登記。 如果繼承人之中皆無人願意辦理登記，從被繼承人死亡日起逾1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後會公告通知，繼承人仍未於3個月公告期間內申請登記，即予列冊管理，列冊管理期間為15年，但在列冊管理15年期間內仍可以向地政事務所申辦繼承登記。再逾期仍未聲請繼承登記就由地政機關移請國有財產局公開標售，國有財產局會將標售所得存入專戶，繼承人可依法在10年內提領該價款，10年後繼承人未提領該價款，該價款就歸屬國庫。   查詢祖產有無遭到標售的命運，請向各該不動產所屬地政事務所洽詢. 網路查詢步驟以瑞芳地政事務所為例，如下: 1進入瑞芳地政事務所/2再按 線上查詢/3查到 未辦繼承登記土地及建物列冊管理查詢/4看到 各年度未辦繼承土地及建物列管清冊 臺北縣各地政事務所網址:瑞芳所（瑞芳、貢寮、平溪、雙溪） 板橋所（板橋、土城）中和所（中和、永和）三重所（三重、蘆洲）新莊所（新莊、泰山、五股、林口）新店所（新店、深坑、石碇、坪林、烏來）樹林所（樹林、鶯歌、三峽）汐止所（汐止、金山、萬里）淡水所（淡水、石門、三芝、八里） 作者陳美玲代書(引用者請註明此出處) http://tw.myblog.yahoo.com/mei.linlin