本　文

被告應給付原告新臺幣貳佰壹拾萬元及自民國九十六年六月八日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒拾萬元為被告供擔保
    後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰壹拾萬元或同面額之臺灣省合
作金庫銀行股份有限公司可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行
。
原告其餘假執行之聲請駁回。
    事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴
    張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之
    聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞
    辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3
    款、第4款及第2項定有明文。原告己○○起訴原請求被告僑聯建設股
    份有限公司應將坐落臺北市○○區○○段3小段第690地號土地，應有
    部分 10240/100000（下稱系爭土地）及其上建號01721號即門牌號碼
    臺北市○○區○○街75號13樓房屋（下稱系爭房屋）所有權移轉登記
    予原告，並現實交付原告占有，被告並應自民國 96年1月28日起至交
    付系爭土地及房屋予原告占有之日止，按日給付新臺幣（下同）4,42
     0元之遲延利息。嗣於訴訟進行中因被告將系爭房地出售予訴外人林
    樹生，原告即於96年6月6日具狀變更聲明請求被告應給付20,252,300
    元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，被告
    並應自96年1月28日至96年4月2日止，按日給付原告4,420元（卷（一
    ）第149頁）。原告復於96年12月26日具狀追加請求415,448元及自該
    書狀送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 （卷（二）第4
     3頁）。核原告第一次訴之變更，係因被告將其請求之標的售予他人
    ，致其請求已屬不能，其變更請求係屬因情事變更而以他項聲明代最
    初之聲明，而其第二次追加之請求，係在原請求之事實及法律關係，
    擴張應受判決事項之聲明，被告對於原告之變更及追加均無異議而為
    本案之言詞辯論，按諸上揭規定，自應准許原告為訴之變更及追加。
二、原告起訴主張：
    （一）兩造就坐落臺北市○○區○○段3小段764、764-1、765、765-
       1、690、691、691-1、692、693、693-1等10筆土地上興建之「敦
      南維新大廈」 B棟13樓房屋連其基地持分，簽訂房地預定買賣契約
      （下稱系爭買賣契約），約定總價3,050萬元，其中貸款2,135萬元
      ，原告已繳交 884萬元，依約被告應將系爭房屋13樓機械房另行規
      劃為廚房並施作完畢交付予原告，詎被告嗣後卻以該機械房不能規
      劃設為廚房為由拒絕依約履行，原告自 95年6月起，一再去電、致
      函，甚至親至被告公司促請與原告協商後續處理方式，但被告始終
      置若罔聞，並一方面發通知原告辦理對保，他方面對原告主動和被
      告聯絡對保事宜時，又多所閃避，致無法順利完成對保，更於95年
      10月12日以原告違約為由寄發臺北北門郵局第4923號存證信函載明
      解除契約，並沒收房地總價款 20%之違約金，企圖製造原告違約之
      假象，以解除買賣契約為方法，規避其債務不履行之責任，被告實
      違反誠信原則，其解約自不生效力。被告違反合約約定移轉登記、
      驗收、交屋之時間，屢經原告催促，並於96年1 月11日委託律師發
      函催告被告依約履行，該催告於96年1 月27日屆滿，被告並未履行
      ，嗣於本件訴訟繫屬中之96年4月2日，將系爭房、地移轉登記予予
      訴外人林樹生，其已給付不能，經鑑定結果原告受有20,380,448元
      之損害，又被告未依約履行交屋，每逾一日應給付原告已繳房地價
      款萬分之五即每日4,420元計算之遲延利息。
    （二）對於爭點之陳述：
      被告解除系爭買賣契約不合法：
        原告並無給付遲延：被告負有應將系爭買賣契約書附
          件一所示機械房之隔間牆拆除，門扇封閉，重新規劃施作為廚
          房憑以交屋之契約義務，有系爭買賣契約書附件一房屋平面圖
          及其內載文句、附件九建材設備說明書第四項、第五、項、第
          八項及原證九之廚房廣
          告實景圖、廚房施作之建材、配備說明書、被告 94年5月11日
          提供予原告之敦南維新工程變更申報表可證。上開義務構成被
          告交屋義務之主要內容，與原告支付之價金，立於互為給付之
          地位，經原告通知而拒絕履行，已構成不完全給付及瑕疵擔保
          責任，原告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付後續買賣價款
          ，原告並無履行遲延問題。原告曾積極配合被告辦理銀行貸款
          手續，並無遲延，有電話通話明細、通話錄音譯文及證人黃淑
          蓉、乙○○之證詞可證，反係被告之承辦人員乙○○以事忙為
          由，一再拖延規避。
        被告為解除契約意思表示前，未踐行系爭買賣契約第
           6條第1項第1款及第5條第2項之約定程序：本件縱認未完成對
          保手續，係可歸責於原告，惟依系爭買賣契約第 6條第1項第1
          款、第5條第2項之約定，亦宜以原告不辦貸款視之，以被告所
          提被證 1銀行對保通知單第3點所揭，95年8月31日為「銀行貸
          款」期款之繳款日，並於逾繳款日起達一個月即 95年9月30日
          未繳，經被告催告後五日仍未繳付者，始屬違約，於此情形下
          ，被告始有解約之權利，今被告既於95年9月30日前之95年9月
           20日即率以被證4之第697號存證信函，催告原告於文到7日內
          對保或繳付該期款，嗣並以原告未依催告意旨完成對保或繳付
          該期款為由，以被證5 第4923號存證信函通知解除系爭買賣契
          約，其解約即非適法，不生解約之效果。
      原告得依民法第226條第1項請求被告給付損害賠償，依
        系爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目及民法第231條第
         1項規定請求被告給付遲延利息：本件被告於訴訟中為逃避其本
        於出賣人應將系爭房地所有權移轉並交付原告之義務，將系爭房
        地所有權於96年4月2日移轉登記予第三人，被告已構成給付不能
        ，致原告受有20,380,448元之損害，而請求因遲延給付之損害賠
        償部分，以每日 4,420元計算部分，亦應計算至96年4月2日止。
        依系爭買賣契約書第 1條第1款、第2條第3款、第4款及第3條第1
        款之約定綜合以觀，兩造係以房屋坪數大小為價格決定之基準，
        至於房屋所占基地面積於將來建築完成時，所登記之實際持分比
        例多寡，於系爭房地買賣總價並無影響，卷附不動產鑑定報告書
        ，係以市場比較法及成本分析法為估價原則，藉由系爭房地周遭
        個案市場行情之調查、分析、比較調整以評定系爭房地之價格，
        關於系爭房屋所占基地之實際登記持分比例若干，與本件鑑定估
        價之決定，不生任何影響。縱認鑑定內容猶疑義，惟國內房地產
        價格於言詞辯論終結前持續狂飆上漲，被告所提之買賣契約書，
        為私文書，其交易價格與目前交易市場行情顯不相當，原告否認
        其形式及實質之真正。尤其本件房地總價高達 3,050萬元，原告
        已按期繳交884萬元，單就支付時起算至97年2月23日止按法定利
        息年息 5%計算之利息亦高達1,349,278元；更何況賣方違約時，
        應賠償系爭房地總價款20%之違約金。
    （三）聲明：被告應給付原告20,380,448元，及其中19,965,000元自
      96年6月8日起，其中415,448元自96年12月27日 （民事擴張聲明狀
      繕本送達翌日）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。被告應
      自96年1月28日起至96年4月2
      日止，按日給付原告4,420元。願供擔保，請准宣告假
      執行。
三、被告則以：
    （一）系爭買賣契約業經被告解除：
      原告已經給付遲延：依系爭買賣契約附件一所載「依
        甲方（按即原告）廚房規劃設計，設置廚具壹套（機械房）」，
        關於系爭房屋之廚房設置於機械房內，且將機械房規劃為廚房使
        用，為原告之責任，被告僅依原告規劃配合設置廚具一套，並無
        為其規劃及施作廚房之義務。上開附件一之機械房平面圖隔間，
        並未變動，嗣原告規劃設計廚房及其他部分，迭經 93年11月3日
        、94年6月3日、94年6月6日、94年6月27日、94年7月19日、94年
        8月1日六次變更設計，足見廚房規劃歸原告之義務，在此期間原
        告要求被告將原平面圖機械房靠樓梯部分之門封閉，並將靠客廳
        之牆壁拆除，因與建築法令規定不符，被告未表同意。此外，依
        原告之夫庚○○與乙○○之通話譯文、乙○○之證詞，均足證被
        告於訂約前，原將廚房規劃設於緊鄰機械房外客廳內之位置，係
        原告要求將廚房規劃於機械房內，以加大客廳使用面積，被告提
        供廚具一套，嗣亦因原告表示廚具由其自行採購施作，而折價扣
        款予原告，則原告宣傳報有關廚房規劃施作及廚具設備，亦因之
        變更，被告並未違反該海報之宣傳意旨。系爭買賣契約之「銀行
        貸款」期款，為應繳總價期款之一部，屬被告應收款，非交屋款
        或尾款，故契約附件七付款明細表所載銀行貸款未附對待給付之
        條件，該銀行貸款，既未以契約附件一之約定，作為對待給付，
        原告主張同時履行抗辯權，即無理由。從原證 8之電話錄音譯文
        中，可知原告之夫庚○○承認於95年10月11日尚未找到自行貸款
        之銀行，除證明自被告於95年8月22 日通知原告辦理銀行對保之
        日起至同年10月11日止，長達40天之期間，迭經被告於95年9月6
        日、 95年9月20日多次催告原告辦理對保手續外，甚至由原告在
        上開日期猶以其自行尋找銀行貸款為藉口，故意延誤履行貸款對
        保之義務，原告稱被告故意規避原告辦理銀行對保手續之情事，
        顯非可採。系爭房地所在大樓共有25戶，除原告外，均已辦妥貸
        款對保，有被告95年5月20日臺北郵局第697號存證信函及證人乙
        ○○之證詞可證，原告雖舉證人黃淑蓉證明其有配合辦理貸款對
        保云云，惟黃淑蓉之證司前後不一，並與被告之接線生丁○○及
        代書丙○○所證情節不同，且自被告於 95年8月22日催請原告辦
        理貸款對保，迄95年10月11日止，原告始終未提及要在國泰人壽
        公司辦理貸款乙事，縱依黃淑蓉所證其曾於95年10月12日下午打
        電話問代書電話云云，除不能證明原告有貸款之意思外，亦不能
        解免其遲延給付責任。
      被告已依系爭買賣契約第21條約定解除契約：系爭買賣
        契約約定原告預定貸款金額為2,135萬元，被告於95年8月22日發
        函通知原告於 95年8月31日前與被告預訂銀行辦理貸款對保，原
        告收受該項通知後，於同年月30日回函表示被告依約應將13樓機
        械房規劃及施作為廚房交付原告，因被告尚未履行為由，未配合
        辦理貸款對保手續，原告之回函與拒辦銀行對保無異，依系爭買
        賣契約第 6 條第1項第2款第4目之約定，原告應自95年9月1日起
        視為不辦理貸款，該預定貸款金額，被告應於使用執照核發30日
        內繳納，系爭房屋使用執照係於95年7月28日核發，則原告應於9
         5年8月28日前繳納不辦貸款之金額2,135萬元，被告於95年9月6
        日再致函原告，除解釋原告誤解契約內容外，並請原告儘快配合
        辦理銀行對保，以免違約，因原告仍藉故拒辦銀行對保，以免違
        約，被告又於同年月 20日再發函原告，催請其於函到7日內完成
        銀行對保手續，若原告不辦貸款，則請原告於函到7 日內將款項
        匯入被告第一銀行安和分行帳戶內，否則被告將依系爭買賣契約
        第21條約定辦理，惟原告收受該函後，仍未配合辦理，原告顯已
        違約，被告不得已於95年10月12日以北門郵局第4023號存證信函
        表示依系爭買賣契約書第21條約定解除契約。
    （二）原告依民法第226條第1項規定請求被告應給付損害賠償，依系
      爭買賣契約第14條第5項、第16條第4款第9目約定及民法第231條第
       1項請求被告給付遲延利息為無理由：本件被告行使契約解除權，
      係因可歸責於原告遲延履行配合辦理銀行貸款對保手續，被告於解
      除契約後，在 95年11月29日先向銀行辦理貸款，並於96年1月23日
      將系爭房地售予訴外人林樹生，並非可歸責於被告之事由，被告自
      不負損害賠償責任，亦無民法第231條第1項之賠償責任可言，復無
      系爭買賣契約第 14條第5項、第16條第4款第9目約定之違約責任，
      況原告遲延辦理貸款手續，被告亦得依系爭買賣契約第 14條第6項
      暫停辦理產權移轉登記。另依系爭買賣契約第20條約定，如被告違
      約時，除應將原告已繳房地總價款及遲延利息全部退還外，並賠償
      系爭契約房地總價 20%，亦即兩造對於違約之損害賠償，已有約定
      ，原告援引仲介書報及鑑定報告，請求近 2千萬元之損害，係屬不
      當，況原告購買系爭房地，目的在於自住，並非投資轉售，且無轉
      售之計劃，其要求超過市價及被告出售他人之價格，請求鉅額賠償
      ，更屬無稽。環球估價師事務所鑑定報告之土地持分計算，與系爭
      買賣契約第 2條第2款、第3款及土地登記簿謄本之記載不符，房屋
      鑑定價格比價之案例價格偏高，致所鑑定每坪50萬元之價格顯然過
      份偏高，車位之價格，亦較被告實際出售者為高，本件房地總價應
      為 31,312,583元為適當。又依系爭買賣契約第3條有關面積誤差及
      價款找補之約定，找補款含土地誤差價款在內，是顯非以房屋坪數
      大小為價格決定之基準。
    （三）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願以
      現金或臺灣省合作金庫銀行股份有限公司之可轉讓定期存單供擔保
      ，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
    （一）兩造就座落臺北市○○區○○段3小段764、764-1、765、765-
       1、690、691、691-1、692、693、693-1等10筆土地上興建之系爭
      房屋連其基地持分，簽訂系爭買賣契約書，約定總價 3,050萬元，
      其中貸款2,135萬元，原告已繳交
      884萬元，但尚未辦畢貸款手續。
    （二）上開契約書第 18條第4款約定：「貳至拾參層機械房〔十二、
      三層含緊鄰機械房之陽台〕，其產權登記為貳至拾參層區分所有權
      人共有，各層機械房〔十二、三層含緊鄰機械房之陽台〕由當層緊
      鄰機械房各戶永久無償專用〔詳如附件一〕」，於附件一記載：「
      １、依甲方廚房規劃設計，設置廚具壹套（機械房）。２、甲方陽
      台加窗部分，由乙方委託建築師作統一規劃。」。
    （三）系爭房屋已建築完成，於 95年7月28日獲主管機關核發95使字
      第 233號使用執照，基地坐落臺北市○○區○○段三小段690、691
      地號、應有部分各10萬分之5125，房屋為同上地段第1271建號即門
      牌號碼臺北市○○區○○街 75號13樓，上開基地於95年9月28日、
      房屋於 95年7月28日登記為被告所有，並於95年11月29日設定最高
      限額2,562萬元之抵押權。
    （四）上開買賣契約附件一房屋平面圖所示機械房部分，除已預埋廚
      房管線外，迄未施作廚房格局。
    （五）被告將系爭房屋及基地持分於 96年1月23日出售予訴外人林樹
      生，並於96年4月2日辦理所有權移轉登記。
    以上事實為兩造所不爭執外  （卷（一）第165、175頁），並有系爭
    買賣契約書、原告付款明細表 （以上見卷（一）第9至55頁）、系爭
    房地所有權登記於被告名義之土地及建物登記簿謄本（卷（一）第71
    至74頁）、系爭房屋之使用執照、被告將系爭房地售予訴外人林樹生
    之不動產買賣契約書、系爭房地所有權人為林樹生之土地及建物登記
    簿謄本  （以上見卷（一）第138至146頁）在卷可稽，應堪信為真實
    。
五、本件之爭點：本件經本院協同兩造協議簡化爭點，本件兩造之爭點為
    （卷（一）第 165頁背面、166頁正面、175頁背面，經本院為部分文
    字修正）：
    （一）系爭買賣契約是否業經被告解除？
      原告是否已經給付遲延？
        系爭房屋將機械房規劃為廚房，為何方之義務？
        原告以被告拒絕將系爭買賣契約附件一房屋平面圖所
          示機械房部分，改裝施作成廚房為由，行使同時履行抗辯權，
          暫緩交付價款，有無理由？
        原告是否未配合被告辦理銀行貸款對保手續，抑或被
          告故意規避原告辦理銀行貸款對保手續？
      被告為解除契約意思表示前，是否已踐行系爭房地預定
        買賣契約第6條第1項第1款、第5條第2項之約定程序？
    （二）原告依民法第226條第1項請求被告應給付損害賠償，依系爭買
      賣契約第 14條第5項、第16條第4款第9目約定及民法第231條第1項
      規定請求被告給付遲延利息有無理由？
六、得心證之理由：茲就兩造之爭點判斷如下:
    （一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
      句，民法第98條定有明文。意思表示解釋之客體，為依表示行為所
      表示於外部之意思，而非其內心之意思，當事人為意思表示時，格
      於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形
      之於外，尚無從加以揣摩；故在解釋有對話人之意思表示時，應以
      在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字
      或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與
      交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，
      否則仍不能逸出交易慣行的意義；解釋意思表示端在探求表意人為
      意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上
      之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之；關於法律行為之解釋方法
      ，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準
      ，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次
      之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度臺上
      字第1671號判決意旨參照）。
    （二）原告主張被告於簽訂系爭買賣契約時承諾將系爭房屋機械房規
      劃為廚房，將隔間牆拆除，門扇封閉，並施作完成交付之乙節，為
      被告所否認，並辯以其僅負依原告之規劃設計設置廚具一套之義務
      等語。經查，依系爭房屋之廚房，被告原規劃設計於客廳與機械房
      隔間處（卷（一）第26頁本院請證人乙○○以藍色原子筆標示之處
      ），兩造於簽約時，同意改置於機械房內，因此有系爭買賣契約附
      件一之系爭房屋平面圖上之文字記載可稽，並為兩造所不爭執，復
      經證人乙○○證述在卷（卷（一）第176、178頁）。次查，依系爭
      買賣契約附件一房屋平面圖上記載「依甲方（按即原
      告）廚房規劃設計，設置廚具壹套（機械房）。甲方陽
      台加窗部分，由乙方（按即被告）委託建築師作統一規劃。」之文
      字觀之，廚房之規劃設計，係由原告為之，而原告確亦就系爭房屋
      之格局配置委託建築師規劃設計，有被告提出之室內裝璜設計圖面
      及廚房規劃示意圖在卷可查（卷（一）第200至206頁），再參以上
      開之記載陽台加窗部分係由被告委託建築師作統一規劃，兩者約定
      之義務主體不同等情，足見被告所辯廚房之規劃設計係由原告任之
      ，應堪採信。至於被告之義務，雖僅載明負責設置廚具一套，但因
      系爭房屋係預售屋，於系爭買賣契約簽訂時，尚未建築，負責建築
      者係被告，而系爭房屋係供住家使用，亦為兩造所不爭執，既係供
      住家使用，廚房即為被告給付內容重要之部分，自應由被告負責建
      造完成，惟是，被告之義務當非僅在於設置廚具一套而已，而係依
      原告之規劃設計，建築符合原告規劃設計之廚房，裝置約定之廚具
      後交付原告，此始為兩造於系爭買賣契約附件一約定文字之真意。
      再查，附件一之房屋平面圖上並無記載機械房之隔間拆除及機械房
      外之門扇封閉等類似之記載，亦無類似將之刪除圖式，而觀諸兩造
      之不爭執之原告之夫庚○○及被告職員乙○○之通話錄音譯文（卷
      （一）第105至109頁）所載內容，乙○○亦無表示曾於簽約時承諾
      將機械房之隔間牆拆除、門扇封閉，施作廚房交付原告，且將廚房
      設置於機械房內，並不必然須將隔間牆整面拆除及將機械房之門扇
      封閉，是被告辯稱其未於簽訂系爭買賣契約時承諾將機械房之隔間
      拆除、門扇封閉等語，亦堪採信。原告雖另以系爭買賣契約附件九
      建材設備說明書第 4項、第5項及第8項之記載、廚房廣告實景圖、
      廚房施作建材、配備說明書及被告 94年5月11日提供予原告之工程
      變更申報表主張原告有關系爭房屋機械房之隔間牆拆除，門扇封閉
      ，重新規劃施作為廚房交付原告之義務云云。然查，系爭買賣契約
      附件九材設備說明書、房屋廣告實景圖、廚房施作建材及配備說明
      書，僅能證明被告交付之廚房廚具應具備約定之品質，並無法以之
      證明廚房由何方負責規劃設計，況廚具部分，被告辯稱原告欲自行
      裝設，已應原告要求退款等語，亦為原告所不爭執，另關於被告94
      年 5月11日提供予原告之工程變更申報表，原告亦自承為系爭買賣
      契約第 9條所約定之工程變更，與兩造爭執被告於簽訂系爭買賣契
      約時，是否表示將機械房隔間牆拆除，門扇封閉不同等語；因此，
      縱該工程變更申報表上客廳與機械房間無隔間牆之標示，機械房亦
      無門扇之標示，亦不足以證明被告於簽訂系爭買賣契約時，曾承諾
      將機械房之隔間牆拆除及門扇封閉。此外，原告復未提出其他證據
      證明被告於簽訂系爭買賣契約時承諾將機械房隔間拆除及將門扇封
      閉，其上開主張，即非可採。
    （三）系爭房屋之廚房設置於機械房內，應由原告負責規劃設計後，
      交由被告建造，業如前述，惟原告之規劃設計，應符合建築法令，
      被告始得依其規劃施工，此為法理之所當然，且觀諸系爭買賣契約
      第 9條第2款及第3款之約定亦明。本件觀諸原告所提其夫庚○○與
      被告職員之通話錄音譯文（卷（一）第105至109頁）及兩造往來之
      存證信函（卷（一）第 56、93、126頁），可知兩造糾紛之源起，
      為原告要求被告將系爭房屋客廳與機械房之隔間拆除，並將系爭房
      屋外之機械房門扇封閉，被告不同意施作所致。惟依系爭買賣契約
      附件一系爭房屋之平面圖所示，系爭房屋與緊鄰之機械房，在設計
      上係屬相互獨立之結構，僅係約定該機械房為系爭房屋所有權人得
      專用之部分而已，因此將系爭房屋與機械房之隔間牆拆除，及將機
      械房出入之門扇封閉，係與建築圖說不符，並違反建築法令，被告
      自得拒絕施作，固然兩造約定系爭房屋之廚房設於機械房內，由系
      爭房屋如何進入機械房，實為兩造應協商解決之問題，縱認被告曾
      承諾為上述之施作，依社會常情，亦必待主管機關為建物安全檢查
      及消防檢查通過後，甚至於交屋後，始進行二次施工，以免各該檢
      查不通過，而遭主管機關之處罰。因此，原告於系爭買賣契約辦理
      貸款給付價款當時，並無以被告不完全給付或應負瑕疵擔保責任，
      而主張同時履行抗辯之餘地。況原告雖以 95年8月30日臺北漢中街
      郵局第463號存證信函 （卷（一）第92頁）向被告表示未解決機械
      房之問題前，拒絕支付最後兩期應付之工程款云云，惟依卷附之系
      爭買賣契約附款明細表（卷（一）第34、35頁）所示，原告所指之
      最後二期款項，應為第13、14期而言，因該二期款項於當時並未支
      付，該二期款項，係於原告發出上開存證信函後之95年9月6日始為
      給付，是原告顯無以被告未將機械房之隔間牆拆除及門扇封閉為由
      ，拒絕辦理銀行貸款之意思，再觀諸原告於 95年9月21日發予被告
      之臺北漢中街郵局第510號存證信函 （卷（一）第56頁）及原告之
      夫庚○○與被告職員乙○○之通話錄音譯文內容 （卷（一）第105
      至 109頁）所示，原告與被告間雖就機械房之隔間牆是否拆除、門
      扇是否封閉雖有爭執，但原告並無以機械房之隔間牆未拆除、門扇
      未封閉等事由，拒絕辦理貸款之意思，就貸款部分，觀諸上開存證
      信函及通話譯文內容，反係在爭執被告職員未主動或迴避與其連繫
      而已，由此亦證原告並未在被告解除系爭買賣契約前，有以被告未
      將機械房之隔間牆拆除及門扇封閉為由，主張同時履行抗辯而拒絕
      辦理銀行貸款，原告主張其曾主張同時履行抗辯云云，亦非可採。
    （四）原告主張其曾積極配合被告辦理銀行貸款手續，並無遲延，反
      係被告職員乙○○一再拖延規避等語，並提出電話通話明細、庚○
      ○與乙○○之通話錄音譯文、證人黃淑蓉及乙○○之證詞為證。被
      告雖辯稱原告迭經其通知，未辦理貸款對保手續，復未將應由銀行
      貸款給付之款項匯入其所提定之銀行帳戶云云。經查，被告雖曾於
      95年8月22日通知原告與其聯絡訂對保之時間，並於95年9月20日以
      存證信函通知原告於七日內辦理銀行對保或將款項入指定銀行帳戶
      ，有被告提出之銀行對保通知單（卷（一）第 91頁）、95年9月20
      日存證信函及回執為憑（卷（一）第95、96頁）。惟查，原告係於
      96年9月21日收受上開存證信函，計算其七日之期間至91年9月28日
      屆滿，於此期間內之 91年9月26日、27日確曾三次與被告聯繫，有
      原告提出之通話明細三張在卷可查（卷（一）第58至60頁），其上
      之電話碼00000000為被告所使用之電話，電話碼0000000000為被告
      負責銀行對保職員乙○○使用之電話，業據乙○○證述在卷（卷（
      一）第177頁），乙○○亦於原告訴訟代理人詢問原告於95年9月27
      日打手機聯絡，有無告知待中秋節送完禮後再聯絡時，證稱：「我
      只說我在送禮，有無說忙完再聯絡我忘記了。」及詢問其與庚○○
      通話時有無說要自己找銀行時，證稱：「有，但是我說找好要與我
      確定。」（卷（一）第 179頁正面、背面），再參以兩造不爭執之
      庚○○與乙○○之通話錄音譯文，確載有庚○○問乙○○為何不回
      電話、對保及自行尋覓銀行等通話內容，足證原告確有於95年9月2
       8日前與被告聯絡，被告負責之職員乙○○於當時告知中秋節過後
      再與原告聯絡，查 95年之中秋節為95年10月6日，原告於等候乙○
      ○電話未果，其夫庚○○遂於連續假期過後之96年10月11日打電話
      與乙○○聯絡，此亦為上開通話錄音之緣由，雖乙○○與庚○○之
      通話，大部分在談工程變更之事，但如上所述，實亦提及辦理銀行
      貸款之事宜，而乙○○為被告負責與客戶洽訂銀行貸款業務之承辦
      人員，原告既於催告期間屆滿前與之聯絡，其告知中秋節過後再與
      原告聯絡，但並未與原告聯絡，復於原告之夫庚○○與其通話時，
      表示待其銀行找好要與之確定等語（卷（一）第 179頁背面），顯
      見原告就此銀行貸款對保或自行尋找銀行貸款對保至95年10月11日
      前尚在協調中，待至該日始確定由原告自行尋找銀行辦理貸款，乙
      ○○並允諾原告之夫於確定銀行後，再與其聯絡，嗣原告旋於95年
      10月11日決定向國泰人壽辦理貸款，並委由國泰人壽之職員黃淑蓉
      於 95年10月12日與被告聯絡，業經黃淑蓉到庭證述屬實 （卷（一
      ）第180至181頁）、復有黃淑蓉與被告聯絡之通話明細在卷可證（
      卷（一）第62頁），被告之職員丁○○亦到庭證稱黃淑蓉有打電話
      至被告公司等語（卷（二）第10頁反面），但被告卻於同日發函予
      原告，以原告未配合辦理貸款對保，亦未繳納該款項至指定帳戶為
      由，解除系爭買賣契約，其解除權之行使，顯與誠實信用原則有違
      ，並非合法，並不生解除之效力。蓋被告之承辦人員乙○○既允諾
      原告確定銀行後，與其聯絡，原告於隔日即請辦理貸款公司之職員
      與被告聯絡，並無遲延，被告應再待於相當期日過後，原告並無辦
      理貸款，亦無將款項匯至指定帳戶時，始得解除契約。被告雖辯稱
      黃淑蓉之證詞前後不一，與證人丁○○及丙○○證述之情節不符，
      庚○○與乙○○於95年10月11日通話時，亦未告知乙○○欲在國泰
      人壽辦理貸款，不能解免原告遲延給付之責任云云。然縱黃淑蓉於
      本院前後二次證述，有若干不符之處，但就曾受託與被告連繫乙節
      ，與證人丁○○所證係屬相符，而堪予採信，且本件本院認被告解
      除契約不合法，係因被告催告原告辦理貸款後，原告有與被告負責
      之職員乙○○連繫，雙方曾進行協調，乙○○亦向原告之夫允諾待
      其確定銀後與其聯絡，惟原告卻於通話後之翌日，以原告未配合辦
      理貸款，亦未將款項匯入指定之帳戶為由，解除系爭買賣契約，與
      誠信原則有違，認其解約不合法，與黃淑蓉如何與被告連繫無關，
      是被告辯稱黃淑蓉所辯不足採信云云，並非可採。
    （五）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠
      償損害，民法第226條第1項定有明文。次按損害賠償，除法律另有
      規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限
      ；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期
      之利益，視為所失利益，民法第 216條亦定有明文。經查，本件被
      告之解除契約並不合法，業如前述，現被告已將系爭房地出售，並
      已移轉所有權登記予訴外人林樹生，為被告所是認  （見兩造前開
      四不爭執事項之（五）），則被告顯已無法依系爭買賣契約之約定
      為已給付，而該不能給付之之事由，係可歸責於被告之事由，亦堪
      予認定，是原告依民法第226條第1項規定請求被告負損害賠償責任
      ，即屬有據。次查，被告雖辯稱原告遲延辦理貸款手續，被告得依
      系爭買賣契約第14條第6 項暫停辦理產權移轉登記等語，固亦有據
      ，然此為被告依約得對原告之權利，與民法第 264條之同時履行抗
      辯權相當，但並不因此免除被告應依約給付系爭房地及移轉所有權
      登記予原告之義務，且給付遲延與給付不能為不同之債務不履行型
      態，於債務人於給付遲延中，債權人如就己所負之契約義務發生給
      付不能之情事，該事由係可歸責於該債權人者，該債權人仍應負給
      付不能之損害賠償責任。本件原告固未辦理銀行貸款或將該款項匯
      入被告指定之銀行帳戶，應負給付遲延責任，被告得拒絕交付系爭
      房地予原告，但於原告給付遲延中，被告將系爭房地出售予他人，
      致發生給付不能之情事，該情事係可歸責於被告，被告即應負給付
      不能之損害賠償責任，是被告上開所辯云云，並非可採。再查，原
      告主張因被告將系爭房地出售訴外人林樹生，致其受有所失利益即
      系爭房地之當時客觀上之交換價值等語，亦為被告所否認，並辯以
      原告購買系爭房地，目的在於自住，並非投資轉售，且無轉售之計
      劃，不得要求超過市價及被告出售他人之價格云云。惟查，購屋者
      之目的雖係自住而非在於投資牟利，然依通常情形，其得就該屋為
      使用、收益及處分，而享有該屋客觀上之交換價值，是不能以原告
      無轉售之計劃而謂原告無所失利益，何況民法第216條第2項規定亦
      不限於依預定計劃為限，依通常情形，可得有預期之利益，亦得視
      為所失之利益，是被告上開所辯，亦非可採。
    （六）再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
      賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務
      時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為
      因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民
      法第250條第2項著有明文。又違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬
      於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人
      履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第 233條規定
      ，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質
      ，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更
      請求遲延利息賠償損害（最高法院62年臺上字第1394號判例意旨參
      照）。稽諸上開判例意旨，應係指當事人約定之違約金如為損害賠
      償約定之性質者，因其損害額已預定，當事人不得超過該預定額為
      請求，但並未限制原告不得本於原來之法律關係而為請求；易言之
      ，原告仍得本於原來債務不履行諸如給付遲延、給付不能或不完全
      給付之損害賠償請求權而為請求，但其請求金額，應受已約定之損
      害賠償金額之限制而已。又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請
      求，民法第 260條固亦定有明文。惟該條規定之損害賠償，並非指
      新賠償請求權之發生，而係指因債務不履行（給付不能或給付遲延
      ）所生之舊賠償請求權，仍得請求，故其賠償範圍，應依一般損害
      賠償之法則（最高法院55年臺上字第1188號、55年臺上字第2727號
      判例意旨亦可資參照）。本件兩造就債務不履行，已於系爭買賣契
      約第20條至22條為約定，其中第20條為被告違約之罰則，該條約定
      ：「乙方（按即被告）違反第七條、第八條第二項、第十三條第一
      、四項規定者，甲方得解除本約。解約時乙方除應將甲方已繳之房
      地總價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償本約房地總價
      款百分之二十之違約金，但賠償金額超過甲方已繳價款者，則以已
      繳價款為限。」其雖約定為解約時後原告得請求違約金，但按諸上
      開說明，該解除契約之損害賠償請求權，無非係指被告給付遲延或
      給付不能之損害賠償而言，並非新發生之損害賠償請求權，本件被
      告發生給付不能之情事，即係符合系爭買賣契約第 13條第1項之約
      定，原告得解除契約，並請求損害賠償，亦得不解除契約而請求損
      害賠償，為其權利行使之自由，本屬當然，惟在原告不解除契約而
      逕行請求損害賠償下，亦應有系爭買賣契約第20條約定之適用，至
      為灼然，此亦為當事人上開約定之真意，蓋其損害賠償請求權之性
      質，無論是否解除契約，均屬同一，如解為解除契約後始有上開約
      定條文之適用，實欠缺論理解釋之一貫性。又依該條約定之文字觀
      之，兩造約定賠償金額，為系爭買賣契約房地總價之 20%，並以原
      告已繳價款為上限，再觀諸系爭契約第22條約定，兩造除第20條及
      第 21條 （該條為原告違約之賠償）外，不得另行請求損害賠償，
      兩造上開約定之違約金性質，係屬損害賠償預定額性質之違約金，
      並非懲罰性違約金之性質，灼然甚明。因此，本件原告不解除契約
      ，而逕依給付不能之損害賠償請求權向被告為本件之請求，亦表明
      不依違約金請求權而為請求（卷（二）第 123頁），固屬其權利行
      使之自由，但其請求金額，仍應受上開約定違約金金額之限制，始
      符事理之平，否則其違約金之約定，殆成為具文，而失其意義。從
      而，被告辯稱原告請求之金額，不得逾越系爭買賣契約第20條之約
      定之數額等語，應堪採信。
    （七）第查，原告主張被告將系爭房地售予他人，致給付不能，經鑑
      定結果，被告應賠償其所失利益20,380,448元云云，被告則辯稱鑑
      定價格過高，並非可採等語。經查，系爭房屋經本院委託環球不動
      產估價師事務所鑑定結果，於96年1至4月間之交易價格為42,040,4
      48元，有鑑定報告書附卷可憑（鑑定書外放）。惟觀諸該鑑定報告
      書係以查證資料與現場查訪，以比較法評估建物每坪50萬元、車位
       250萬元，系爭房屋建坪79.09坪，估得約為4,204萬元，以估得之
      價格在以七三分攤於土地與房屋，推算出土地及房屋之價格，亦經
      證人即估價師戊○○到庭證述在卷  （卷（二）第85頁反面）。再
      觀諸該鑑定報告書所比較之案例有三，案例一為與系爭房屋同址之
       5樓，建物69.9坪，總售價3,200萬元，每建坪約49.66萬元，然該
      價格委託擬售價格，依鑑定報告所載與成交價間有10%至15%之差距
      ，雖然系爭房屋為樓中樓與案例房屋不同，可能有所差異，但如被
      告所稱該屋委託迄其96年12月26日提出陳述狀止，仍未售出，足見
      該擬售價格過高，而系爭房屋鑑定之價格每建坪50萬元，尚較案例
      房屋之價格為高，顯見鑑定報告每坪50萬元之價格，並不足採。案
      例二之房屋位於臺北市○○○路○段 408號，建坪72.8坪，擬售價
      為3,850萬元，每建坪約為
       59.11萬元，但案例房屋位於和平東路三段，該路為臺北市○○○
      ○道較系爭房屋位於樂業街為優，且亦為擬售價格，實際成交價，
      當屬更低，並不足供決定系爭房地價格之參酌。案例三之房屋位於
      臺北市○○路○段 209巷，建坪55.66坪，總售價2,188萬元，每建
      坪為45.8萬元，該價格雖為實際交易價格，但案例房屋位於敦化南
      路，本較系爭房屋為優，其每建坪價格亦僅為45.8萬元，益見上開
      鑑定報告所載系爭房屋每建坪50萬元之價格，係屬過高而不可採。
      又鑑定報告所載系爭房屋配屬之車位售價為 250萬元部分，被告辯
      稱提出系爭房屋地下二樓車位之實際售價為 185萬元、地下三樓車
      位之售價為 175萬元，有其提出與劉恣戀、王興邦、陳緩馨、朱政
      宇在卷可考  （卷（二）第56至71頁），系爭房屋之車位係位於地
      下一樓，則被告稱系爭房屋備置之車位，位於地下一樓，價格較高
      ，以 200萬元為適當，應屬可採。次查，上開鑑定報告之系爭房地
      價格，既非可採，則其合理之價格為何？被告將系爭房地於 96年1
      月 23日以3,260萬元售予林樹生，業據其提出不動產買賣契約書在
      卷可證（卷（一）第139至142頁），原告雖就該價格之真實性提出
      質疑，惟觀諸被告所提出與系爭房屋同棟之二樓房屋於96年12月間
      委信義房屋仲介出售之價格為2,980萬元，該屋建坪為67.08坪，有
      一與系爭房屋備置相同之停車位，則以上開鑑定報告書之估價方法
      ，以2,980萬元，扣除200萬元之車位價格，再除以建坪總數，得出
      每建坪約為 41.44萬元，因該價格為委託擬售之價格，與實際成交
      價有10%至15%之價差，則實際售價每建坪約在35.22萬元至37.30萬
      元之間。被告亦提出與系爭房地相鄰約 300公尺之臺北市○○街「
      孔雀開屏」大樓建案，其4樓每坪之售價為37.86萬元，有其提出該
      建案位置海報圖及房地買賣預約單在卷可參（卷（一）第209、210
      頁）。而觀諸被告將系爭房地售予林樹生之價格為 3,260萬元，扣
      除車位200萬元，為3,060萬元，而系爭房屋之建坪為79.09坪 （參
      鑑定報告），以之計算每建坪之價格為 38.69萬元，與上開二房屋
      價格相當，足證被告售予林樹生之價格，並無過低之情事，而該價
      格應為適當之交易價格。又查，因被告將系爭房地出售予林樹生致
      對原告給付不能，原告得以出售當時適當之交易價格與原約定之價
      格之價差，為所失利益，請求被告賠償，業如前開（五）所述，則
      被告售予林樹生之 3,260萬元既為當時適當之交易價格，以之扣除
      兩造約定之價格3,050萬元，其價差210萬元，即為原告因被告給付
      不能之所失利益，原告請求被告賠償 210萬元即為有理由，至於超
      過部分，並無理由。
    （八）原告又主張被告應自其催告交屋期滿翌日即 96年1月28日起至
      將系爭房地移轉登記予林樹生之96年4月2日止，依系爭買賣契約第
       14條第5項、第16條第4款第9目及民法第231條第1項規定，每一日
      應給付原告已繳房地價款萬分之五即每日 4,420元計算之遲延利息
      云云。被告則辯稱因原告未辦理貸款，其依系爭買賣契約第14條第
       6項約定，得暫停產權移轉登記予原告等語。經查，系爭買賣契約
      書第 14條第6項確約定原告違約未付款或辦理貸款，經被告催告後
      五日內仍未履行者，因原告之延誤或不協辦致增加各項稅費或罰鍰
      （滯納金），原告應全數負擔，如損及被告權益時，原告應負損害
      賠償之責，如逾一月，原告仍未全部辦妥者，被告同意依系爭買賣
      契約第21條違約規定處理，被告並得暫停辦理產權登記給原告，已
      辦理者，被告得持用原告委託被告代刻之印章逕為辦理撤銷，原告
      絕無異議（卷（一）第18頁）。本件原告迄未辦理貸款，亦未將該
      款項匯入被告指定之帳戶，為兩造所不爭執，其間被告亦屢為催告
      ，亦如前所述，則被告依上開約定拒絕交付系爭房地及移轉產權，
      即屬有據，不能課以被告給付遲延之責。從而，原告主張被告應負
      給付遲延責任，每日應給付原告4,420元云云，即非可採。
    綜上所述，本件原告依民法第226條第1項規定，請求被告
      賠償損害於210萬元及自96年6月6日變更聲明狀繕本送達之翌日即9
       6年6月8日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息之範圍內
      ，為有理由，應予准許，至於超過上開範圍之請求及給付遲延損害
      賠償之請求即自96年1月28日起至96年4月2日止，每日賠償4,420元
      部分，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假
    執行，經核於法並無不合，爰分別酌定如主文第4 項所示之相當擔保
    金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所
    依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，
    經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併
    此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、
第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年4月30日

樂威壯（火焰小藥丸）實測解析如何有效提升男性勃起硬度與持久力？

引言：

在快節奏的現代生活中，工作壓力、作息失調常悄悄影響男性雄風。不少台灣香港男性發現：勃起硬度不足、持久力下降，不僅降低性生活品質，更可能引發伴侶關係緊張。面對這類困擾，福倫藥局（https://fulun88.com）專業醫師強調：性功能障礙是可治療的生理問題，切勿輕信偏方！ 目前德國拜耳原廠研發的「樂威壯（Levitra）」口服藥，因藥效強勁、副作用低，成為許多男性的首要選擇。

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[caption id="attachment_8634" align="aligncenter" width="850"] 德國樂威壯[/caption]

一、為什麼選擇樂威壯？藥理作用深度解析：

?? 核心成分：伐地那非（Vardenafil HCl）
?? 作用機制：高選擇性抑制PDE5酵素 → 提升陰莖海綿體cGMP濃度 → 強化血流灌注 → 達成自然堅挺勃起

?? 樂威壯三大實證優勢：

1. 起效速度更快：空腹服用約25分鐘起效，飽餐後藥效不受影響

2. 勃起硬度更強：臨床數據顯示，硬度表現優於同類藥物

3. 副作用發生率更低：頭痛、臉紅等不良反應輕微且短暫

二、樂威壯如何雙效提升「硬度」與「持久力」？

? 硬度提升關鍵：靶向作用海綿體

樂威壯能精準作用於陰莖血管，在性刺激下促進一氧化氮釋放，使動脈擴張幅度提升，海綿體充血效率更高，達到「石更」級的堅挺狀態。

? 持久力延長秘訣：12小時黃金作用窗

有別於短效藥物，樂威壯藥效可持續長達12小時（從傍晚到次日清晨），讓伴侶能自在選擇親密時機，擺脫「趕時間」的壓力。研究顯示：長期服用者成功性交率突破90%，伴侶雙方滿意度顯著提升。

三、權威數據證實：樂威壯的「強效選擇性」

?? 醫師解讀：樂威壯對PDE5酵素的「專一性抑制力」最強，能減少非目標部位副作用，提升用藥安全性。

四、正確用藥指南醫師重要提醒：

[caption id="attachment_8633" align="aligncenter" width="850"] 德國樂威壯[/caption]

?? 禁忌注意：

• ?? 禁止與硝酸鹽類藥物（如耐絞寧）併用
• ?? 嚴重肝腎功能不全者需調整劑量
• ?? 服用後若持續勃起超過4小時立即就醫

五、搭配生活調理雙管齊下效果加倍：

樂威壯雖能快速改善症狀，但藥局藥師強調：良好生活習慣才是根本之道！

?? 台灣男性實用保養守則：

• 睡眠管理：保證7小時深度睡眠，促進睪固酮分泌

• 飲食重點：多攝取鋅（牡蠣、堅果）、精胺酸（瘦肉、豆類）

• 運動建議：
  ? 有氧運動（慢跑、游泳）：提升心血管功能
  ? 凱格爾運動：強化盆底肌群控制力

• 戒除惡習：菸酒會損傷血管內皮，直接影響勃起功能

六、伴侶實證分享重拾親密關係：

「先生因工作壓力出現障礙，嘗試樂威壯後第一次就成功！現在我們更願意主動親密，不像以前總在擔心失敗...」－台北陳太太

「藥效持續到隔天早上這點很加分，不用精準算時間，心理壓力少很多」－香港42歲使用者

總結：

樂威壯（火焰小藥丸）憑藉其快速起效、高選擇性、12小時長效三大特點，成為台灣香港醫師推薦的ED治療利器。提醒您：

?? 購買請認明「德國拜耳原廠」樂威壯橘色錠劑
?? 務必透過「合法藥局」處方取得（如福倫藥局）
?? 搭配規律運動與戒菸酒，效果更加持久

? 溫馨提醒：福倫藥局提供醫療新知，用藥前請務必詳細諮詢專科醫師，並告知完整用藥史。健康生活型態（戒菸、運動、地中海飲食）能增強治療效果！

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