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已經簽約，但其他共有人主張優先購買權，怎麼辦？
- 楊春吉(故鄉)
- 引言回覆│回覆主題
- 文章日期：96-09-24 00:27
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- 【房地產法律問題】已經簽約，但其他共有人主張優先購買權，怎麼辦？ 文/楊春吉(故鄉) 【問題】 請問我將共有地售給第三者(已簽約)，經其他共有人主張優先購買權而無法過戶，我陷入兩難，當初代書和仲介都沒說到優先購買權的事，已收了一半錢了，請求良方，感謝萬分（註一）？ 【解析】 按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」「土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。」分別為土地法第34條之1定有明文（註二）、最高法院65年04月09日台上字第853號著有判例。 是共有人出賣其應有部分時，他共有人固得以同一價格共同或單獨優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（註三），是倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（註四）。換言之，共有人違反法律規定將應有部分賣與他人，在他人尚未依法取得所有權之前，其他共有人非不得主張該買賣債權契約無效；是本案中的提問人，自應與其他共有人洽商以同一價格共同或單獨優先承購之相關事宜，以免其他共有人訴請法院裁判「該買賣債權契約無效」，徒費時間與金錢。至於提問人與買受人間之買賣契約，苟發生提問人嗣後主觀給付不能之情事，買受人自得解除契約（註五）向提問人請求返還受領之金錢、應附加自受領時起之利息（註六）及賠償損害（註七），並依約請求違約金（註八）。 最後尚須一提的是，經紀人員在執行業務過程中，固負有應以不動產說明書向與委託人交易相對人解說（註九）之義務，且經紀業因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，亦負賠償責任（註十），惟委託人須舉證以實其說，苟未能舉證以實其說，委託人向經紀業請求賠償，就有很大的疑義了（註十一），併予敘明。 【註解】 註一：問題來源：96年9月5日聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞請問我將共有地售給第三者(已簽約)，經其他共有人主張優先購買權而無法過戶。 註二：明定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」之立法意旨，無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係（最高法院72年03月09日台抗字第94號判例參照）。 註三：最高法院68年10月17日台上字第3141號判例：「共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。」亦可參照。 註四：最高法院66年05月26 日台上字第1530號判例：「土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。」亦可參照。 註五：民法第256條：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」參照。 註六：惟法律另有規定或契約另有訂定者，則從法律之規定或契約之約定，民法第259條：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，『除法律另有規定或契約另有訂定外』，依左列之規定一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…」參照。 註七：民法第226條第1項：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」參照。 註八：民法第250條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。 註九：不動產經紀業管理條例第23條：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」參照。 註十：不動產經紀業管理條例第26條第1項：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」參照。 註十一：實務上，臺灣高等法院94年11月22日94年度上易字第550號民事判決：「上訴人抗辯：原來宇泰公司董事長廖昭名及其所委託之代銷公司即被上訴人大師公司，只不是打著設計師胡碩峰之名號來推案，但實際上系爭房屋之木工裝潢部分根本不是胡碩峰團隊所施作，而是宇泰公司董事長廖昭名另請廉價木工以不合消防法令要求之劣質木材施工完成，所以上訴人之屋內木質裝潢才會肇致那麼嚴重之蠹蟲問題等多種蟲害，被上訴人因未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查，以致不知情之上訴人因被上訴人公司之居間仲介而善意買入具有嚴重蟲害等重大瑕疵之昂貴新屋，而受有至少 5百萬元以上之財產上損害，而援引上開條文，主張被上訴人不得向上訴人請求報酬及償還費用外，另應與出賣人宇泰公司負連帶賠償上訴人損害之責任云云。經查，上訴人於與宇泰公司簽訂買賣契約前，有足夠之時間、機會檢查系爭房屋；被上訴人僅係仲介業者，縱由宇泰公司提供現場辦公室長期駐點代銷房屋，其究非房屋所有權人，未經所有權人之授權，亦無在裝潢施工現場監督檢查之權責，自無從知悉裝潢或其材料是否有瑕疵，上訴人並未舉證證明被上訴人受宇泰公司委任於該戶房屋裝潢期間監督、檢查之權，其主張被上訴人對於房屋之施作裝潢情形知之甚稔，係屬推測之詞，尚嫌無據。已如前述理由五所述，上訴人就其所主張『被上訴人未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查』云云，均未提出充分之證據以實其說，自非可採；尚難認被上訴人有何『違反對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益』之行為。況上訴與宇泰公司之買賣契約已經完成簽約、過戶、交屋手續一節，前已敘明，本件亦難認為有何『不能履行委託契約，致委託人受損害』之情形；再衡諸上訴人未能證明被上訴人之仲介人員於本件有何故意或過失行為，自亦無『經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害』之情事；又上訴人並未具體指出及證明被上訴人所提供之服務，有何『不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。』之事實，是上訴人依據民法第 571條之規定，抗辯被上訴人不得請求報酬，及依據不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條、第8條之規定，主張被上訴人應與宇泰公司連帶賠償上訴人云云，自亦均無可採。」可資參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇)：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二)(與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二)：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。
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Vinix真假怎麼辨？包裝差異、仿冒常見陷阱一次看懂
威而鋼口溶膜Vinix官網：https://vinixs.com.tw
最近這陣子，韓國Vinix口溶膜在男性健康市場真的是紅得發燙。說它掀起一波熱潮完全不誇張，畢竟使用方便、見效又快，效果還相當穩定，難怪這麼多人在討論。但人怕出名豬怕肥，藥紅了，麻煩就跟著來。現在市面上假貨滿天飛，根據觀察，差不多有六成以上的使用者買到假貨後才驚覺不對勁。
「外觀看起來一模一樣啊，怎麼效果差這麼多？」
「包裝印得很精緻，結果吃了沒效還頭暈想吐！」
Nookie 雙效威而鋼口溶膜 購買連結：https://vinixs.com.tw/product/nookie
韓國 Vinix 100mg 威而鋼口溶膜 購買連結：https://vinixs.com.tw/product/vinix-100mg
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韓國 Sentrip 20mg 犀利士口溶膜 購買連結：https://vinixs.com.tw/product/sentrip-20mg
這些抱怨我們聽太多了。要避免踩到這種雷，除了認明官方管道，最重要的是得練就一雙火眼金睛，學會自己分辨真假Vinix。今天就帶你一步步拆解，從包裝細節到常見的銷售陷阱，讓你一次搞懂怎麼查驗真偽。
為什麼Vinix特別容易被仿冒？
Vinix是韓國C.L. Pharm Co., Ltd.研發的口溶膜劑型壯陽藥，主要成分跟威而鋼一樣都是西地那非，算是威而鋼的學名藥。它在韓國、越南、馬來西亞等地已經流通一陣子了，但臺灣這邊還沒正式拿到藥證，只能透過網路訂購。就是這個灰色地帶，讓一堆不肖業者有機可乘，打著「水貨」、「韓國直送」、「原廠貨」的名號到處騙人。這些假貨外觀幾可亂真，但裡頭成分根本是個謎，有的還摻了違法藥物，長期吃下來可能導致心律不整、血壓驟降，甚至肝腎負擔過重。
正品Vinix包裝到底長什麼樣子？
想確認是不是正品，最直接的方法就是仔細看包裝。官方授權版本（也就是臺灣官網vinixs.com.tw賣的）在外觀和印刷上都有固定標準。先說製造廠商，一定是C.L. Pharm Co., Ltd.這家韓國藥廠，不會是其他名字。包裝材質用的是金屬霧銀質感的鋁膜，不是那種亮面的塑膠感。劑量標示會清楚印著「Sildenafil Citrate 100 mg」，字型清晰銳利。語言標示部分是韓文加英文雙語，不會有中文說明書。批號跟有效期限印在封口處，格式統一，字型整齊。防偽貼紙是關鍵，正品貼紙有雷射變色效果，從不同角度看會閃現不同顏色，上面還有序號可以上網查驗。至於藥膜本身，是微透明白乳白色，帶有淡淡薄荷香，吃起來不會有苦味。
這裡有幾個重點要記住：正品印刷非常銳利，字型清晰沒有墨暈。包裝上絕對要有「C.L. Pharm Co., Ltd.」這行製造標示。防偽貼紙的雷射反光效果很明顯，序號跟批號是對應的，可以上網確認。
假貨包裝通常哪裡露餡？
假貨雖然做得像，但魔鬼藏在細節裡，幾個地方一看就破功。包裝顏色通常偏亮銀或偏白，缺少那種霧面質感。字型印刷常見模糊、墨暈，甚至拼錯字，特別是Sildenafil這個字最容易出包。防偽貼紙要嘛根本沒有，要嘛只是普通印刷，沒有雷射效果也沒有序號。批號和有效期限的位置常亂印，有的印反，有的年份亂標。藥膜本身的質地比較厚，味道刺鼻，顏色可能偏黃或死白。包裝內襯的說明文字排版亂七八糟，甚至沒有使用方式。
最關鍵的差異在這：正品是霧銀包裝加韓文加雷射貼紙，假貨則是亮銀包裝加只有英文、沒有貼紙。記住這個口訣，就能過濾掉九成假貨。
仿冒Vinix最常見的四大陷阱
假貨不只外觀模仿，連銷售話術都設計得很高明。這裡整理出四大陷阱，購買前一定要睜大眼睛。
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第一個陷阱是宣稱「韓國直送、免稅包」。很多網站打著海外直送的名號，其實根本不是原廠授權，包裝多半來自中國或越南代工。這類商品常用「非商業用途」來規避報關審查，風險極高，來路不明。
第二個陷阱是價格低得離譜。假貨最明顯的特徵就是太便宜，看到價格低於一千元，甚至還有買一送一的，幾乎可以斷定是假貨。要知道，正品Vinix是韓國GMP藥廠製造，進口成本加上檢驗費用，價格不可能太離譜。價差這麼大，來源肯定有問題。
第三個陷阱是假冒醫師推薦或醫院認可。有些假官網直接盜用醫師照片，偽造醫院推薦信，用「醫師掛保證」當作銷售誘因。但真相是，Vinix根本沒經過臺灣食藥署正式核准，任何宣稱「醫師推薦銷售」的網站都是假冒或誤導，這點要特別小心。
第四個陷阱是隻接受匯款或私訊交易。如果網站要求你先匯款再寄貨，或者只能透過LINE下單，看到這種情況，二話不說請馬上離開。這類網站多半是詐騙集團或地下水貨商，商品來源完全無法追蹤。正版Vinix臺灣官網提供貨到付款等多種安全付款選項，全程採用加密連線，保障消費者權益。
購買前的自我檢查：三看一查原則
為了幫大家有效防範買到假藥，官網特約醫師整理了一套自我檢查方法，記住「三看一查」原則，就能大大降低風險。
一看網站：確認是否為官方授權網址。目前唯一被C.L. Pharm原廠授權的臺灣官方網站是vinixs.com.tw，網址必須完全正確。如果看到奇怪的符號或變體，像是vinix-tw.com、vinixvip.shop這種，或是使用海外網域如.cn、.net、.vip，通通是高風險網站，絕非官方通路。醫師特別提醒，假官網最愛玩「一字之差」的把戲，務必仔細檢查網址是否完全正確。
二看包裝：確認是否具有C.L. Pharm標示和防偽貼紙。正品包裝上必須印有「C.L. Pharm Co., Ltd」字樣，並附有雷射防偽貼紙，批號和效期印字也要完整。如果包裝全英文、沒有韓文、印刷模糊或根本沒貼紙，極可能是假貨。正品包裝特徵要記牢：霧銀質感鋁膜封裝、韓文加英文雙語說明、雷射貼紙會隨角度閃光、藥膜帶淡淡薄荷味而非苦味。
三看價格：確認是否落在合理區間。Vinix是韓國GMP製造藥品，成本固定。如果售價遠低於市價，例如標榜「特惠899元」，就要特別警覺。醫師建議，合理價格通常落在官方公告範圍，如果比市價低太多，幾乎可判定是仿冒品。
最後是查批號：確認產品真偽。正品Vinix背面封口處印有「批號（LOT）」與「有效期限（EXP）」字樣，你可以把批號提供給官網客服進行查驗。要是包裝上批號重複、印刷歪斜或根本無法辨識，千萬不要服用。
哪裡才能買到正品Vinix？
目前臺灣唯一正版授權通路就是vinixs.com.tw。這個官網由韓國C.L. Pharm原廠直接授權，提供韓國原裝正品Vinix口溶膜、安全的付款機制（包含信用卡和貨到付款）、匿名包裝快速出貨，還有藥師審核與客服支援。請千萬不要在第三方電商、拍賣平臺或社群代購購買，以免買到仿冒或違法進口藥品，傷了荷包又傷身。
真假Vinix重點總整理
最後幫大家把重點整理成對照表，讓你一目瞭然。正品包裝是霧銀色、印刷銳利；假貨則是亮銀偏白、印刷模糊。正品防偽貼紙有雷射反光加序號可查；假貨要嘛沒貼紙，要嘛只是單色印刷。正品批號印在封口處，字型整齊；假貨位置不一，字型歪斜。正品製造標示一定是C.L. Pharm Co., Ltd；假貨要嘛沒標示，要嘛用假冒名稱。正品售價是正常市價，依官網公告；假貨常用超低價、買一送一攬客。正品購買通路只有vinixs.com.tw；假貨則出現在第三方電商或代購。
醫師再次提醒，真正的Vinix高效又安全，而仿冒假藥只會讓你花錢又傷身。選擇官方授權通路，不僅確保藥效，更是對健康最基本的保護。畢竟這種要吃進身體的東西，真的馬虎不得。
引用文獻資料來源包括：Vinixs臺灣官方網站、C.L. Pharm Co., Ltd公司概況與產品資訊、VNras.com網站關於Vinix 100毫克口溶膜（西地那非100毫克）的說明，以及美國國家生物技術資訊中心（NCBI）2022年發表的西地那非口溶膜與錠劑劑型藥物動力學比較研究。-
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