案情：
甲屋主擁有一棟高級住宅大樓裡三樓一戶共八十五坪的房子，因有意出租收取租金，故委請乙仲介代為尋覓租客，而乙仲介亦覓得一某丙欲承租該屋並用做高級預防醫療式之診所，而乙仲介亦相當負責代為詢問甲屋主及相關主管機關，確認該屋之使用分區確實可以作為醫療診所之用，是甲、丙即於乙仲介之居間下，簽訂房屋租賃契約，每月租金二十萬，押金三個月、租期五年。豈料丙隆重裝潢並開始營業後，管委會的主委因為與甲屋主素有嫌隙，且厭棄大樓內有診所， 故該主委即主導管委會用盡各式手段阻撓丙的營業， 舉凡丙的員工客戶進出一律量體溫、丙的客戶一定要有丙的人員陪同才可以進入該大樓...等；到最後主委更乾脆聯合其他住戶修改規約載明『本大樓二樓以上區分所有權單位不得用作住宅以外之使用』；並於修改規約後以管委會之名義向法院聲請所謂的『假處分』，要求法院裁定禁止某丙在該處經營診所，但是某丙已經花了四百萬的裝潢費及其他不計其數的成本，本來打算藉由此高級大樓的門面大展身手，豈料竟然遇到如此之意外，而某丙對於此現象一方面向管委會抗爭，一方面也認為出租人某甲沒有善盡出租人的義務，導致他花了那麼多錢卻無法使用房屋，打算對甲屋主提起訴訟求償…

解析：一、管委會的權限
因為目前一般民眾皆係居住於集合式之住宅亦即公寓大廈，而目前之公寓大廈，其管理維護大多由自身大樓之管理委員會自行負責之，而管委會的權限大小到底為何，就必須視有所謂住宅憲法之稱的『公寓大廈管理條例』如何規定，而依公寓大廈管理條例第三十六條之規定，管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、（略）相關文件、表冊之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。其中該條文第十三點提到，管委會之職務包含執行區分所有權人所制訂之『規約』內容，所以近幾年來，筆者不斷接獲類似案件，都是關於管委會權限的爭議，有時候是特定住戶抗議管委會濫權，有時候是管委會主張其固有權限遭受侵害，但是不論如何，每當遭遇管委會權限大小之爭議案件時，因為上述法條第一點到第十二點所規定之管委會權限內容已較為明確、清楚，故不易發生爭執外，所以每次遇有爭執，總是針對第十三點所謂『其他規約所定事項』爭執不休，也就是說，是不是只要規約有規定的事項，管委會就有絕對的權利嗎？

解析：二、規約的權利範圍
依公寓大廈管理條例第六條之規定：住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二～四（略）五、其他法令或規約規定事項。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。依此規定之文意觀之，似乎是只要規約有規定的事情，住戶就應該要遵守，而管委會就可以要求住戶要履行規約的內容，如果有違反的話，管委會甚至還可以請求法院為必要的處置，在這個案件裡面，管委會也是本於該條之規定，先修改規約禁止經營診所後，再由管委會向法聲請假處分；但是難道規約的權利就那麼大，大到可以無限上綱嗎？

按照公寓大廈管理條例第四條之規定：
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

特別注意權力行使時不可過度擴張，以免觸法
所以依據這個規定其實可以推知，雖然規約是規範公寓大廈的最高規範，但是因為公寓大廈管理條例主要是為了協調集合式住宅之各住戶間的居住關係，所以本於公寓大廈管理條例而設之規約基本上也是針對此類『公』的關係而設，如果是針對純粹私領域的空間，即便是區分所有權人開會決議的規約也不能逾越其權利限界，所以本案中，既然相關行政管理法規是允許本案房屋當作診所使用的，所以規約也不可以去限制該屋專有部分之使用，否則就會過度侵害所有權人之利益，故本案法院最後的裁判也是認為管委會無權阻擾專有部分之合法使用，非但廢棄管委會之假處分，更判決管委會必須對先前影響診所經營之行為賠償三百多萬，所以如果讀者是處於管委會這一方者，請特別注意權力行使時不可過度擴張，以免觸法；而讀者若是處於住戶這一方的話，也應該要盡量考慮其他住戶之觀感，即便如本例，住戶（承租戶）最後勝訴了，但是中間漫長的訴訟過程，雙方其實都是受害者。 （本文作者現為華亞協和法律事務所不動產部律師、並為東森房屋專屬法律顧問，諮詢專線：02-23881568）

boss Roya皇家威而鋼真實體驗分享：

引言：

"以前聽人講副作用會驚驚，但實際試過才知，效果真?幫我同太太搵返親密同自信。" - 台灣網友阿明（化名）的真實心聲

你是否正在猶豫要不要嘗試皇家威而鋼（boss Roya）？網路上訊息滿天飛，副作用傳言讓人卻步？別擔心，本文由福倫藥局（https://fulun88.com）藥師分享使用者親身體驗皇家威而鋼（boss Roya）的使用經歷效果，從最初的擔憂、實際效果、副作用應對，到正確用藥方法與在地購買注意事項，一次說清楚講明白，助你安全重拾性福！

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[caption id="attachment_8651" align="aligncenter" width="850"] boss Roya皇家威而鋼真實體驗[/caption]

一、用藥前的擔憂：那些讓我猶豫的傳言

「食皇家威而鋼會唔會傷身？」「聽講副作用好犀利？」這是我決定嘗試前最大的心結。坦白講，網路上各種說法真係令人心慌慌，尤其擔心會不會對心臟造成負擔，或者產生依賴性。

經過反覆查證台灣衛福部核可資訊及專業醫師文章，我了解到：

1. 皇家威而鋼（學名西地那非 Sildenafil） 是經嚴謹臨床試驗核可的處方藥物

2. 主要用於治療男性勃起功能障礙（ED）

3. 須經醫師診斷評估，不可自行亂用，了解這些才讓我稍微安心，決定在醫師指導下嘗試。

二、真實效果：點解太太同我都滿意？

在醫師建議下，我選擇在親密時刻前約 45 分鐘服用（一般建議 30-60分鐘）。必須強調：效果因人而異，但我的親身體驗是：

• 明顯改善勃起硬度與持久度：生理反應更直接，不再擔心「臨陣軟腳」

• 心態放鬆，自信提升：知道藥物輔助有效，心理壓力大減，更能享受過程

• 伴侶滿意度大增：太太感受到明顯變化，雙方親密感與情感連結更強

醫師提醒： 皇家威而鋼非催情劑，需有性刺激才生效。效果受飲食（尤其高脂餐）、飲酒、個人體質影響。效果未如預期應回診討論，勿自行加量。

三、副作用應對：我的親身經歷與處理

當然，皇家威而鋼並非全無副作用。我個人遇到的狀況包括：

1. 輕微頭痛：約發生2-3次，感覺像輕微緊箍感，多喝水休息後緩解

2. 臉部潮紅發熱：像喝酒後微熱感，約半小時後減退

關鍵注意：

• 這些反應多屬輕微且短暫，不影響日常生活

• 禁忌：切勿與含 「硝酸鹽」 成分的心臟藥物（如耐絞寧）併用，恐致致命性低血壓！

• 若出現持續超過4小時的異常勃起（陰莖疼痛）、嚴重頭暈、心悸或視力聽力突然減退，必須立即就醫！

藥師叮嚀： 初次用藥建議在「非重要行程日」試反應。記錄副作用發生頻率與強度，回診時提供醫師參考以調整用藥。

四、正確用藥法的安全守則

如何安全有效食用皇家威而鋼？這些在地醫師指導的細節必知：

重點項目	正確做法	常見錯誤
服用時間	親密行為前 30-60分鐘	事前幾分鐘才吃，藥效未發
服用劑量	從醫師建議低劑量（如25mg或50mg）開始，切勿超過100mg/日	自行加倍吃，增副作用風險
飲食影響	避免高脂大餐後服用（延遲藥效）；輕食或飯後2小時較佳	吃完Buffet立刻吃，效果打折
酒精與用藥	強烈建議避免飲酒（增副作用、減藥效）	以為喝酒助興，結果頭暈更嚴重
長期用藥	定期回診評估，勿自行長期不間斷服用	當成保健品天天吃

[caption id="attachment_8652" align="aligncenter" width="850"] 皇家威而鋼（boss Roya）[/caption]

五、購買與使用建議：

• 合法購買管道最重要！

  • 在台灣：於合法認證藥局購買領藥。勿信來路不明藥物（假藥風險高！）。

  • 在香港：同樣須於持牌藥房購買。衛福署有核准藥物名單可查。

• 「藥品外觀」辨真偽：

  • 皇家威而鋼（boss Roya）為 「柳葉型」藍色藥丸，標示清晰。

  • 遇價格過低、藥丸形狀/顏色異常、包裝簡陋者，極可能是假藥！

• 健保給付條件（台灣）： 限特定診斷之勃起功能障礙且符合規定，需由醫師評估申請。

結語：

皇家威而鋼（boss Roya）確實為許多男性解決了難言之隱，但絕非神奇仙丹。我的真實經驗是：

「在醫師指導下正確使用，它可以是重拾親密與自信的助力；勿忽略安全與劑量。」

若你正受ED困擾：

1. 勇敢踏出第一步： 尋求泌尿科或家醫科醫師專業診斷，首先找出真正病因，是否真是勃起功能障礙。

2. 嚴格遵守醫囑： 劑量、頻率、禁忌務必清楚。

3. 搭配健康生活： 戒菸、少酒、均衡飲食、規律運動，才是根本之道。

   ? 溫馨提醒：福倫藥局提供醫療新知，用藥前請務必詳細諮詢專科醫師，並告知完整用藥史。健康生活型態（戒菸、運動、地中海飲食）能增強治療效果！

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