有些人覺得因為房價高，所以選擇了租屋，租屋後，又被高租金壓得喘不過氣來，那到底買屋還是租屋才划算呢?請stanely老師來為我們上課囉！


中國人有土斯有財的觀念，使得每個人存了一筆錢時，幾乎都會想擁有一間自己的房子。但是也有另一派說法，認為買房子除了得付一大筆錢頭期款外，還得 每月繳貸款。還不如將這筆錢拿去投資，房子用租的就好了，這樣獲利更大。本篇針對這問題用Excel做了詳細的分析，讓讀者可以清楚了解當中之不同！

如何做決策

當你已經存了一筆錢，足夠繳付頭期款，而且往後每月之收入也足以支付貸款時，這時有兩方案可選擇：

• A方案：購屋，繳完貸款後擁有該房子
• B方案：租個房子，將這筆錢拿去投資，取得獲利
  
  

A、B兩方案哪一個比較有利可以用雙方的『期末淨值』來比較。若是買房子，每月所繳之貸款除了付利息外，也會有部份金額是償還本金的，所以房屋貸款 餘額會逐年減低。然而房屋價值扣除貸款餘額，就是實際擁有房屋之『期末淨值』，這淨值會因貸款餘額逐年減少而每年增高，一直到貸款還清之日，就完全擁有那 棟房子。

如果不買房子，就得租房子住，該頭期款便可以拿去放定存或做其他的投資理財。基於兩方案比較基礎必須相同，既然A方案每月都另外拿出一筆錢繳貸 款，B方案也得拿出同樣金額的錢去支付租金。一般來說每月之租金通常低於購屋(A方案)每月 所繳之貸款，所剩的差額是屬B方案可另行投資的。頭期款及每月可另行投資之金額，每年會以一 定的報酬率依複利成長，本利和就是租屋的『期末淨值』了。將這兩方案個別之期末淨值做比較 就知道那一個方案划算了。

現金流量


上面的文字敘述可以用現金流量來表達最清楚，下圖水平軸以下代表投資者拿出去的錢(現金流出)，水平軸以上是期末淨值(現金流入)。兩方案的現金流量相等得情況下，比較最後的現金流入就知道哪方案好了。

下載Excel

有了以上的概念，就可以用Excel來幫忙計算，點選以上連結就可以下載Excel檔案，這Excel真是個好用的分析工具，只要將資料輸入就可以立即得到答案。跟本網站所有的Excel檔案一樣，黃色儲存格是可變更或需要輸入的參數，其他顏色的儲存格都是公式，基本上是不需要改變的。左上角(B1~C11)的儲存格是參數輸入部分，第13~35列是分析的結果。為方便讀者閱讀，這Excel用顏色來區分兩方案來的分析結果：藍色系代表購屋(方案A)；橘色系代表租屋(方案B)。

Excel說明

打開Excel檔案後，會有如下圖的工作表：

參數說明

Excel的黃色儲存格讀者必須輸入符合自己條件的房價、頭期款、貸款利率...等參數。詳細說明如下表：




明細立即算出來

當資料填完後，13列到35列會立即算出兩方案之明細，雖然貸款是以『每月』繳交，但為了讀者閱讀方便，分析結果以『每年』結算一次來表示。"G" 欄會列出每年你因購屋所支出之金額(貸款月繳款加稅金)，"H"欄則列出房子的淨值，就是房屋價格(B欄)扣除掉銀行貸款餘額(C欄)後之金額，也就是實際擁有該房子的價值。


同時~~~將買房之年支出(G欄)扣除掉房租(I欄)後，是方案B之可另行投資之款項(J欄)。方案B根據去年之結餘(L欄)，投資所得到的獲利 (K欄)會併入當年的結餘裡面。根據這樣購屋方案的期末淨值是H欄，租屋方案的期末淨值是L欄，然後將這兩欄做成圖表讀者就非常清楚了。


研究分析

有了這工具讀者就可以自行將資料輸入，專心於兩方案之研究分析。我們先看看圖中的例子：

一個600萬房子，自備款200萬，假設房價每年會依通貨膨脹率2%成長，繳了20年房貸後得到那棟房子價值約892萬。若~~~當年不買那房子，但每月花15,000租房子，將200萬頭期款投資平均報酬率6%的商品，20年後應有獲利有將近968萬。兩方案相差不到70萬，那麼讀者自己想看看，擁有一個房子帶給家人一個溫馨且無憂的生活的價值是否大於70萬呢？該如何做決策相信讀者應該了然於胸了。

房價變動之比較

房價之成長幅度見仁見智，每個人都不一樣，所以多加了C8這參數來設定，可以看看同樣一個案例，若C8設為0%的話，情況又大不一樣，20年後購屋淨值只有600萬，可是租屋是968萬相差快400萬，每個人看法不同，價值觀不同，怪老子提供一個方法及工具，讓大家很清楚分析這問題。

下面兩張圖是分別房屋價格有無成長之比較，可以看出兩者有很大不同：

▼房價年成長率：0%

▼房價年成長率：2%

網路試算


(想線上試算嗎?請點這裡看看喲!)

試算結果

租金成長率

讀者“小世民”看完本篇後，認為原有的Excel應該加入『租金成長率』，這是個合理的考慮因為租金也會隨著通貨膨漲率而調升，下面檔案是他修改後的，這兒也提供下載。
下載EXCEL檔案

筆名：stanley
本文轉載處：怪老子理財網
感謝部落客 stanley的熱情分享！

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