http://imhouse.okk.tw租屋考量
【租屋考量】
‧每月租金‧

租金的高低直接反應出該房屋的價值；一般而言，店面的租金遠比住家為高，大廈中樓層較高的租金又較樓層低的為高，而邊間因景觀及視野較佳，故其租金亦較非邊間的產品為高。通常，只要按一般租金行情，經出租人與承租人雙方同意即可。

‧合理押金‧

押金雖民法未有明文規定，但為社會上所通行，押金是租賃契約成立時，房客支付用以擔保租金支付為目的的金額，一般多以租金二個月為限，若租賃關係結束，未有欠租或違約情事，房東應無條件將押金返還予房客。

‧使用範圍‧

租賃合約除了載明租金、押租金、使用期限之外，最重要的當屬「使用範圍」了，按使用範圍係明確的表示出該房屋或土地的權限所在，以免承租人不察而占用公地或其他私人權益，進而引起紛。

‧繳租期限‧

繳租期限是保障出租人權益的主要條款，若超過了繳租期限，承租人無法履行繳租義務時，出租人則可訴諸法律並且強制執行，有關這一點，承租人應有充分的認識。

‧調租問題‧

合約期滿之後，出租人基於房價、稅費甚或物價變動之理由多會提高租金，故對於調租問題應事先協定調幅及時間，明確地記載於合約上，以避免出租人無理加價或承租人大幅還價而找不到共同的平衡點。

‧分租轉租‧

房屋分租不但影響居住品質，也可能造成房租收取之不便；一般而言，出租人可以視自己的情況決定是否同意分租，所以一切均要訴諸文字，以免口說無憑；值得注意的是房東在合約中若未註明反對轉租於他人，則承租人便可將房屋之一部份進行轉租，但租賃期限不得超過原租期；此外，根據買賣不破租賃之基本原則，房東若將房屋出售，原房客仍可亨受一切契約的權利，不因屋主之改變而影響其權益。

‧解約問題‧

租期屆滿解除合約後應如何善後？約條件為何？有關搬遷或廢棄物應如何處理等，這些都要事先約定，一般為了防止承租人遺留下大批傢俱或其廢棄物，可在租約中註明，即出租人可逕自僱人加以清除，並且費用可由押金內扣除。

‧稅費問題‧

一般而言，建築物本身之稅費由所有權人負責繳納是理所當然之事，但出租人為求方便起見，可約定房屋稅或地價稅由承租人先行代繳，以後再從房租中扣除，至於水電、電話及管理費用，則理所當然的應由承租人負擔。

‧修繕權責‧

在租賃契約中，最好事先載明有關修繕的權責及認定方式，究竟係由房東負責或房客先行代墊，到時憑單據再從房租中扣除；一般而言，對於門窗玻璃等因不當使用而遭損壞者，應由承租人自行負責；但就房屋漏水、水管破裂、門面整修、電梯更換等非消耗或不當使用而造成等事項則由出租人負責修復。

租屋簽訂契約】
１. 簽約注意事項

一、瞭解契約簽定內容，雙方出具身分證明，出租人須出示房屋合法使用權源。並確認屋主即為房屋所有權人，防範受騙。

二、租約期限、每月租金、付款方式應載明完整，繳交房屋租金時，請房東簽收。

三、水電費、瓦斯費、大樓管理等費用，房屋稅捐的負擔由何人繳交。何時起算？

四、押金不宜超過兩個月房屋租金。

五、承租人可否另行轉租。

六、雙方當事人一方違約罰則。

七、期約屆滿，押金退還方式。

八、房客有義務維護房屋完整、清潔。

九、房東有義務維護房屋內部水電設備正常使用。

十、房屋有損毀時，其修繕責任如何劃分。

十一、房東可否擁有租屋鑰匙，應在契約註明，以維護個人隱私與安全。

十二、雙方姓名、身分證字號、戶籍地址等應完整，契約由雙方當事人於騎縫處簽名蓋章，保證人各執一份為憑以維護雙方權益。
　
2.如何辦理房屋租賃契約公證

房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免，聲請手續如下：

一、向公證處服務台購買公證請求書一份，每份二元。（新台幣，以下同）

二、請求書的填寫方式：

填明請求人即出租人、承租人雙方，（承租人覓有保證人時，填在承租人之後）姓名、出生年月日、身分證統一號碼及地址。「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。「約定逕定強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日。

三、請求書寫好後，交公證處服務台收件登記，分由公證人辦理。

四、請求人均應攜帶國民身分證及印章親自到場（如有保證人，亦須到場），出租人並要帶房屋權狀及最近一期房屋稅單，如房屋為共有者，共有人須全體共同出租並到場。請求人如係公司法人請攜帶公司執照、營利事業登記證、負責人身份證、公司及負責人印章。（本項所有證明文件均需攜帶正本，並備影本存卷）。

五、請求人本人不能到場，可以委任他人代理，但要提出授權書（須蓋印鑑章）及六個月內之印鑑證明書（向戶籍地戶政事務所申請）原本一份存卷。（公司法人之代理，請參閱另紙有關代理之單張說明）。

六、所需租賃契約書，請求人如有自備至少攜帶三份，如未準備可利用公證處印製的契約，每三份三元。

七、依公證法第八十條規定，公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。

八、應徵公證費為：

應徵公證費為租金總額及房屋課稅現值兩者較高者加保證金後依下列費率計算如附有強制執行之效力請求者再加二分之一：

二十萬元以下者，一千元。
二十萬元至五十萬元者，二千元。
逾五十萬元至一百萬元，三千元。
逾一百萬元至二百萬元者，四千元。
逾二百萬元至五百萬元者，五千元。
逾五百萬元至一千萬元者，六千元。
逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元；不滿一千萬元者，按一千萬元計算。

九、台北公證處地址：台北縣新店市中興路一段二四八號本院新店辦公大樓。
　
３.買賣不破租賃

「買賣不破租賃」說法，其依據是原民法第四百二十五條「所有權的移轉不破租賃」的規定，意思是說，如果先有租賃契約存在，房客也搬進去居住了，則屋主之後的所有權移轉，房客仍可以繼續居住至租約期滿為止。但是，該法已於民國八十八年對適用範圍作了限制，將不定期租賃契約及逾五年定期租賃契約而未經公證者排除在外。換句話說，若雙方簽訂的租約是不定期租賃契約，或是簽訂的是五年以上定期租約而未經法院公證者，房客就不可以租賃契約立約在前，並以已搬入居住為由對抗新的房屋所有權人。

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