「從你們房子被拍賣那天開始，到今天是第21天，根據本州的法律，你們現在已經是非法占據。」「拍賣？不可能！我們的房子不會被拍賣！你一定是搞錯了。」……

在美國從事房地產經營的八年多來，粗略估算，本人所參加過的房地產拍賣會（foreclosure auction）少說超過100次，所買賣的房產也接近100間。經歷過許多趣事、烏龍事，回想起來不覺莞爾。

烏龍買主？

話說某個星期四下午，在兜兜轉轉行程200多英里，「看」過20幾個房屋之後，來到最後一站A市。A市是離本州中心城市稍偏的衛星城市。

翻開地圖，找到最後一個要看的房屋。由於這是「信託拍賣」(Trustee Sale)，無法進入屋內看。只能把車停在街邊，對著目標做評估。屋頂看來滿新的，A-；視窗是乙烯視窗，A-；外牆是杉木，A-；前院整齊，B+；房屋建於1959年，整個街坊(Neighborhood)，B+。整個城市，B。總體評分A-到B+之間。

資料顯示該房子第一按揭欠款11萬多，第二按揭欠款8萬多，再加罰款，銷售的相關稅和佣金，必須賣22萬以上才能平帳。而該房產在當時的市場只能賣20萬，換句話說，已經不可能放到市場上去賣了。現在是第一按揭（lender）拿去拍賣，根據本州的拍賣(foreclosure)法，一旦拍賣完成，第二按揭自動消失。該房子已經有開拍價12萬350元，看來明天被取消的可能性不大，金額又在我的能力範圍，列入我的明天競投清單中。

次日早晨8點，上網查一遍拍賣的更新資料。自己的房屋清單中或是延期(Postpone)或是完成取消（Off），已經被減掉了一半。10點開拍，代表先讀取消和延期的房屋。如此一來，我清單上的房屋，只剩下四間。

好了，開始競投，我身上只有15萬元，高於此價都與我無關。前面三間都因為別人出價高於我的最高設定價，或競投高於我所帶來的錢而放棄。

輪到拍賣最後一間，也就是我在A市看過的那間時，只剩下連我在內三個人競投；我心中暗喜，這回有戲。人少一般機會大，開拍12萬350元，終於，我以14萬8300元得標。比我預先設定的最高價格15萬元低一點。已經三個星期沒買到貨了，帶著勝利的欣喜，我接受競爭對手的祝賀。當他們問我關於正常市場價與裝修預算的看法時，我胸有成竹地回答，裝修少於1萬元，賣出價20萬元。

根據本州法律，從房子被拍賣的當天起算，原業主有權在被拍賣的屋停留到第20天。在第21天，星期六，我前往收樓。

到達屋前，看到房屋周圍收拾得乾乾淨淨。經驗告訴我，外面看起來好的房屋，通常裡面也不會差。看來我買到一個最少裝修成本的房了。裝修費用可能不用超過5000元，賣出20萬，扣除成本，利潤3萬多。兩個月內完成一次資金周轉，回報20%。再看那房號，是3x18，「18」不就是「實發」嗎，多好的好兆頭，看來這回想不發都難。我心裡美滋滋地一邊盤算著一邊朝大門走去。

「Hi！」突然開門出來一位中年女士。啊，他們還沒搬走？

「Hi！」 我也應一聲。

「你找誰？」

開門見山，「我們公司在x月x日標得這個房子，我們公司是新業主，今天派我來收樓。」 我一副公事公辦，其實所謂「公司」就是我一個人設立的公司。以公司名義，萬一有不愉快事情發生，不要直接衝著我個人來。

「什麼？你在說什麼？」

我心想，她裝得倒挺像。不過這我見得多。

「從你們房子被拍賣那天開始，到今天是第21天，根據本州的法律，你們現在已經是非法占據。」我不緊不慢，先占領法律制高點，這也是經歷多次練就的本領。

「拍賣？不可能！我們的房子不會被拍賣！你一定是搞錯了。」這說法我也聽得多。不管它，我繼續「公事公辦」。

「我理解，我理解。我們公司比較靈活，如果你們搬遷有什麼困難，儘管提出。」我一副寬宏大量。她不再說什麼，轉身叫她丈夫出來。

「你有什麼文件證明這房子現在屬於你們的嗎？」她丈夫冷靜地問。

「這當然有。」我有備而來，遞過文件。

他很仔細地讀起來。「這上面被拍賣的人名不是我們。」

「這……」我一時還沒反應過來。

「這上面的被拍賣房屋的地址也不是我們的地址。」

「你這不是3x18號嗎？」我抬頭再看那房號，沒錯呀。

「房號是一樣。不過我們的是22rd Ave S，而你檔上面寫的是22rd Place S。那是前面一條街。」

「這……」我剛才還振振有詞，這時啞口無言，滿臉尷尬，恨不得有個洞鑽進去。我趕緊道歉，灰溜溜轉身就跑。

來到22rd Place S，找到正確的房號。一看，傻了眼。前院長滿黑莓(Blackberry)，垃圾到處都是，屋頂看來最多還能用兩年，視窗是單層玻璃，外牆是T1 Eleven，很多地方被毀壞。光是從外面看，就起碼要花3萬元。這「8」（發），只能是發夢的「發」了。看這情景，還不知道裡面是不是製毒品的。

這屋想不要也不成，趕緊向鄰居打聽一下背景再說。

「我是你隔壁的新業主，我在拍賣(Foreclosure)上買入該房屋，請問您知道關於這個房屋的什麼嗎？」這回用「我」比較有利。

一聽是新業主，兩夫婦眉開眼笑，趨前跟我緊緊握手。「謝謝你，謝謝你。」他們齊聲說道，知道有人來收拾殘局了。只有這時候，我才找回一絲「英雄」的感覺。

他們說：「屋主搬走已經半年。聽說裡面地下室漏水，不知修好了沒有？」

好在還不是毒品屋。

在那年月的市場，想不虧損賣掉是不可能。只有做簡單的裝修，租出去再說吧。可堪告慰的是，當時的貸款利率很低，租金回報還不錯。

故事後記：這樣「守」了三年多，終於在去年年頭賣掉。帳上反映營利1.5萬，可是整體房地產市場已經上升了20%多，假如再把「機會成本」考慮進去的話，那麼虧損是無疑了。不過，生意都是有盈有虧，這樣想倒也無所謂了，主要分別是看你是否盈大於虧和大多少。

聽完這個烏龍的故事以後，假如有人告訴你，有比這更烏龍的，居然有業主不知道自己的房被拍賣，你信不信呢？我可以負責地告訴你：有！真的有！我仍是主角之一。

烏龍業主？

又是一個緊張而熱鬧的星期五。隨著房地產市場的加熱，拍賣場上的氣氛也越來越熱。我參與競投一個被第二按揭拍賣，起拍價1萬360元的房屋。經過十幾個競投者一番激烈的競投，我以3萬5600得標。連續五個星期的空手而歸，總算讓我又做一回「大爺」。照例，等到第21天，我前往收樓。

敲門後出來一位女士。受到上次的教訓，我先驗明正身。「請問A先生與太太在嗎？」

「我是，請問……」

「我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主……」還沒等我背完我的台詞，她先生已經加入。只見他們連連搖頭。「搞錯了，完全搞錯了。」A先生慢調斯理地說。

什麼？我又搞錯了？不會吧？拍賣前我反覆查對地址，一來我先對姓名，那又是錯在哪裡呢？難道我真的像我們鄉下所說，千次笨，沒一次相同嗎？不過每次笨都相同的話，這人也無可救藥了。這次要錯也不會是相同的錯吧。

再看這對中年白人夫婦，男的長得高大斯文，說話慢條斯理。女的也是凹凸有致，看著就順眼，讓人覺得可信賴。怎麼說也不像是在鬧離婚，或別的原因丟下房屋不管的人，且聽他們怎麼說。

「幾個月前我們是收到拍賣通知。不過我們解決了。不可能有什麼拍賣了，一定是有人搞錯了。」A先生說得既清楚又堅定。

「那你現在每個月都在付貸款？」這是個關鍵點，根據本州的法律，從業主停止付貸到拍賣不能少於120天。要是他們每月真的還在付貸款的話，拍賣是不能進行的。我想搞清楚到底是誰和那一步錯。

「對，每個月都在付貸款，我有全套文件。」他一臉篤定。

那聽起來是法定受託拍賣人(Trustee)與貸方(Lender)沒做好資料更新，稀裡糊塗拿人家的物業去拍賣。這不是沒有可能，我就經歷過兩次；在完成拍賣後幾天，法定受託拍賣人打電話告訴我要取消拍賣，把錢退回給我。還有一次就離譜了，把該被拍賣房屋的鄰居家拿去拍賣，也是直到收樓的那天才被發現。

看來我又是白忙一場了。不過，我競投的價已經是市場價的80%，加上裝修，馬上轉手獲利的空間不大，只有出租來守才比較合理，所以這並不是一個特別好的交易，回頭問法定受託拍賣人退錢就得了。這樣一想，我就坦然多了。

接著我跟他們聊了起來。我先讚揚他們前院的美化搞得很好，我就是看中這點才高價投的。他們對自己的功夫很得意。趁著這好氣氛我想多了解些他們的背景資料。我還是有點不死心，又把話題兜回拍賣上。

他很坦然告訴我，半年前因為丟了工作，付不起貸款，被發出拍賣通知。所以申請破產保護令第十三章 (Chapter 13)進行債務重組。現在有新的工作，但錢還是透過破產法庭轉付債權人。他接著就問我，可否告訴他的房屋在拍賣會上競投到多少。我告訴他們是3萬5600元，投的是第二按揭的拍賣。

「什麼？3萬5600元？3萬5600元能買下這樣的房？我這房最少也值32萬元！哪裡有這樣的好買賣請告訴我，我也想去買。」

「不是。3萬5600元只是投第二按揭K銀行（房屋淨值貸款）的拍賣。你的屋還有第一按揭B銀行的22萬在上面。也就是說，假如這次拍賣不出問題的話，我的成本是25萬5600元。」看他滿臉疑惑。我向他仔細解釋，你不付B或K銀行的貸款，任何一個都有權拿你的房去拍賣。

他臉色開始有點緊張，反覆問我為什麼K銀行有權拿他的房去拍賣。我告訴他兩者在拍賣上有同等的權利，因為他簽給B和K銀行的都是契約文本(Deed of Trust)。而契約文本上面都有拍賣條款。說著說著我覺得有問題了。他說他一直在付款，是否只是付B銀行而不付K銀行呢？

「你是否肯定都付了B和K銀行的貸款了？或是只付B而沒付K銀行？」「你有沒有收到過K銀行的拍賣通知？」我緊追著問。

「我雇請律師S處理破產申請、停止拍賣以及債務重組後的付款事宜，她不會搞錯的。你可打電話問她。……我欠K銀行才8000多元，怎麼就能轉移我房屋的所有權呢？……」他越說越激動。我終於聽明白問題所在，他們原來真的沒付K銀行的每月利息。

第十三章（Chapter 13）的破產保護法是允許你用一個付款計畫（三至五年）分期付清部分或全部債權人的欠款。但對以房屋做抵押欠款，只允許你分期付清由破產申請日起以前的欠款。破產申請日後，你依然要按期付清貸方的所有到期款，就像正常付款一樣。對面臨拍賣的欠款人，它能起到暫時停止拍賣進行的作用。這就是為什麼一些欠款人在靠近拍賣日，甚至在拍賣日的當天提出破產申請（我們當地拍賣開始於上午10時，他們在上午9時到10時遞申請）。Trustee在開拍之前沒有及時更新資料的話，就會造成拍賣無效。那就是我上面提到的兩次在完成拍賣後，法定受託拍賣人打電話取消拍賣的原因。

事後在與A太太的閒聊中，得知原來他們以為K銀行的欠款金額小，就跟信用卡的欠款一樣，由債務重組計畫一起來處理，不理睬K銀行的幾次拍賣通知。至於當時K銀行的每月付款是他們自己付，還是由他們雇請來處理破產的S律師統一支付，就語焉不詳。

烏龍繳貸？

言歸正傳，當我搞清楚他們因為沒付K銀行的貸款而房子被拍賣時，我理直氣壯地陳述我的態度：

「K銀行的拍賣行動沒錯，這個所有權的轉移已經合法完成，我們公司就是新業主，從今天起你們是非法占據。但考慮到你們之前不知道這個事實，我們可以給你們一定的時間搬出。」

「不可能！我不相信，我們有律師！我們房屋的所有權不可能已經轉移……我要到法庭上跟你們打……。」他提高聲調、臉色發青、語無倫次。

不過我真怕他提起訴訟。就算Trustee的程式沒錯，他也可以用法庭或其他辦法很容易拖上一年半載。因為本州是使用契約文本來拍賣，不用經過法庭的程式就可以將違約房產拍賣，所以很容易被挑戰（有些州是透過法庭的程式Judicial foreclosure來拍賣，房產被拍賣以後就是最終定局，不會被挑戰。）就算貸方和法定受託拍賣人都沒錯，貸方、法定受託拍賣人和成功競投者都怕訴訟。更何況，我拍下來的價已是市場價的80%，加上我所投入的時間、精力與金錢，就算我最後贏，也不值。再想想他們也是夠冤的，K銀行的貸款本金不過8000多元，每月付款不過幾十元，拍賣會上說的過期利息只是幾百元。他們只是因為不懂，或過於信任他們的律師才造成這麼大的錯誤。

孫子兵法云，「不戰而屈人之兵，善之善者也。」我決定用優惠的條件來換取他們的配合。等到他稍稍平靜下來，我用緩和而友善的語氣開始陳述我的方案。「我完全明白你們現在的心情，也非常同情你們現在的處境，我沒法撤銷這次拍賣，但我願意全力幫助你們，只要我投入的3萬多元可以收回。你雇請一個律師來處理是完成正確的，他會提出最符合你們利益的解決方案。在你們跟律師商量時，請考慮我的以下方案：第一，假如你們的律師能找出這個拍賣有程序錯誤，或K銀行同意退回我的錢，我同意簽和解協議（settlement agreement），將產權（Title）還給你們；第二，我以我的買入成本3萬5600元(Subject to 1st mortgage )賣回給你們，你們負責所有的相關轉移費用；第三，假如第一與第二不可行而你們又想繼續住在這裡一段時間的話，我可以租給你們，價錢按市場價計，時間多長由你們決定。」

說完我拿出名片遞給他，稍稍加重語氣：「由於你們有代表律師，我不會再直接與你聯絡。由今天起一個星期之內，假如我沒接到你們的回應，我將會採取進一步法律行動。」說完，我收兵回朝， 等待下一回合。

三天後，他們的代表律師S來電，問我能否將信託契約文本傳真給她。我傳真了給她。我當時就有點納悶，要證實這個產權轉移很容易，只需兩分鐘的功夫就能在網上下載，作為律師，難道她不會嗎？

烏龍律師？

與此同時，我趕緊聯絡F律師幫我查他們是否還在付B銀行的按揭。我擔心的是，他們停止支付第一按揭B銀行的貸款，然後B銀行再次拿這個房屋去拍賣。次日，F律師打來電話說，他們透過破產程式還在付B銀行每月貸款。「非常困惑，非常困惑（Very confused，Very confused）」F律師連說幾次。是呀，第一按揭這麼高額都在付，而第二按揭這麼小額不付？

又過了兩天，我收到S律師來電：「我的客人想問你能不能租給他們幾個月，因為他們現在很難搬走。你知道，他們有破產與拍賣的信用紀錄，到哪裡都難租房。」我一聽頓時心花怒放。他們總算接受這個事實，不給我帶來訴訟麻煩了。

自此，A先生與太太在那房子再住了一年半才搬走，期間我們有良好的互動，夫婦倆對我的幫助再三表示感激。談話中，A太太多次提到要告S律師。最終告沒告，不得而知。

題外話，我也有過雇請專業人士很不愉快的經歷；我的體會是，每個專業人士或公司都應該有他特別熟悉的方面，不可能每樣都熟悉。我總是試圖找到只做一樣的。例如，同樣是做驅逐房客案件(Eviction)律師，我用不同的律師去處理拍賣後與租客的Eviction。凡是聲稱什麼都做的，我都不列在考慮之中。這個原則我應用於雇請所有專業人士，包括律師、醫生、會計師、工程師、建築師以及我現在作為建築商（Builder）所雇請的所有轉包商（Subcontractors）。

來源:世界新聞網

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  • 一般建議在計劃進行性生活前約 30分鐘，以一杯溫水口服整片藥片。

  • 為了達到最佳吸收效果，應避免與高脂肪食物或大餐同時服用，以免延緩藥物起效時間。

• 劑量調整：

  • 此規格（20mg/60mg）通常為成人標準劑量。

  • 重要提示： 對於初次使用者、年長者或身體狀況特殊者，強烈建議在專業醫師評估後，考慮是否從較低劑量開始服用（若醫師判斷適合且開立處方）。絕對不可自行隨意調整劑量或頻率。務必遵循醫生的處方指示。

    [caption id="attachment_8496" align="aligncenter" width="750"] 紅鑽超級雙效犀利士使用[/caption]

安全使用注意事項：

為了確保用藥安全及效果，使用印度紅鑽超級雙效犀利士時，請務必注意以下事項，並嚴格遵循醫師處方：

1. 醫師諮詢不可少： 在用藥前，務必告知醫師您的完整健康狀況、用藥史（特別是硝酸鹽類藥物、其他PDE5抑制劑如威而鋼/樂威壯、α-受體阻斷劑、抗真菌藥、抗愛滋病毒藥物等）及過敏史。有心血管疾病（如心絞痛、心衰竭、近期中風/心臟病發）、嚴重肝腎功能不全、異常勃起病史、重度低血壓或高血壓未受控制等狀況的患者，使用此藥風險極高，必須由醫師嚴格評估風險效益比，甚至可能禁用。

2. 避免藥物交互作用： 切勿同時服用其他含有他達拉非（Tadalafil）、西地那非（Sildenafil）、伐地那非（Vardenafil）或達泊西汀（Dapoxetine）成份的藥物，以免導致藥物過量，引發嚴重副作用（如血壓驟降、暈厥）。也需避免與硝酸鹽類藥物合用，可能導致致命性低血壓。

3. 飲食影響： 如前所述，避免與高脂肪餐點同服，以免影響藥效發揮速度。

4. 副作用認知： 常見副作用可能包括頭痛、臉部潮紅、消化不良、背痛、肌肉痛、鼻塞、頭暈等（多與他達拉非有關），以及噁心、腹瀉、口乾、失眠、焦慮等（多與達泊西汀有關）。若出現視力或聽力突然喪失、胸痛、異常勃起（超過4小時）等嚴重副作用，應立即停藥並尋求緊急醫療協助。

5. 酒精限制： 服藥期間應避免過量飲酒，酒精可能增加某些副作用（如頭暈、低血壓）的風險，也可能影響藥效。

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