今年夏天特別熱，學者也都預期台灣氣溫突破四字頭大關指日可待，也有很多民眾發現，有些房子特別涼，但也有些房子就是比人家熱，面對著愈來愈熱的都市，到底哪類房子比較涼，如果真的選到比較熱的房子，應該怎麼做呢？■　頂樓邊間最熱 灑水鋪磚掛窗簾　　一棟大樓最熱的莫過於頂樓和邊間，雖然在買屋時很多人認為頂樓景觀好，邊間採光佳，願意出高價購買，但沒想到的是這兩種類型的產品面對著暖化的地球，卻是最吸熱的產品。　　信義房屋指出，對於頂樓產品，可以選擇在頂樓裝設灑水設備，或是鋪上隔熱磚，再種上盆栽，這樣比起直接受到熾熱陽光烘烤涼快許多。當然，一些採光特佳的邊間，也可以購買遮光性較佳的窗簾，阻擋陽光之外，也可以替室內帶來些許涼意。■　棟距窄、違建多 熱氣散不開　　此外，像是有些區域大樓與大樓之間棟距太小，老公寓把後面的防火巷都搭蓋違建等類型的房子，也會讓屋內溫度散不掉。住商不動產指出，都市地區寸土寸金，很多建商蓋的房子棟距都很窄，彼此門戶相對不說，鄰居之間的冷氣緊貼，涼風進不來，熱氣當然散不掉。　　更要命的是，有些公寓隨意搭建，把兼具防火與通風功能的防火巷堵住，平常時間會讓房子悶熱，遇到大火卻會快速延燒，雖然賺到了使用坪數，但卻危害到了自己和鄰居的身家安全。

民國九十九年度三項住宅補貼開始申請，高雄市共分配到3,088戶名額，弱勢家庭搶著申請的租金補貼有1,919戶，至於另外兩項，包括購置住宅貸款及修繕住宅貸款利息補貼，因為條件嚴格及銀行貸款問題，申請人數明顯不足。 ■　租金補貼最實際 弱勢家庭搶名額 　　高雄市都發局統計，最受歡迎的租金補貼，每月補助三千六百元，期間長達一年，去年分配到一千六百戶，申請卻高達兩千七百戶，營建署擔心落榜太多，還將其他縣市多出來的名額撥給高雄市，最後是統統有獎。　　承辦人員表示，弱勢家庭買不起房子，認為租金補貼最實際，預料今年的申請人數決定會多於去年，申請者需要年滿二十歲，與直系親屬設籍於同一戶，或有配偶或單身年滿四十歲者，家庭年收入102萬以下，且每人每月平均收入低於3萬9,582元，本人，配偶戶籍內的直系親屬及配偶均無自用住宅。■　購置修繕住宅貸款 民眾興趣缺缺 　 　　至於購置住宅貸款利息補貼方面，目前年利率約1.137%，雖然比市面上的2%到3%低了不少，且額度最高220萬，但這幾年申請者始終不踴躍，原因在於條件限制太多，除了與租金補貼的資格幾乎相同，如果已經購置住宅，還限定必須是兩年內購買的房子。

6月底開始，央行在祭出「針對性審慎措施」，對台北市與台北縣10大縣轄市的房市投資客，設下無寬限期、最高7成貸款等限制，在重重限制之下，房市受到衝擊，買氣也明顯受影響，這個時候真的不適合買房子嗎？銀行業者私下表示，上有政策、下有對策，真正的房市投資客還是找得到門路逆勢購屋！■　名下已有房產 改以家屬名義購屋　　家中已經買了一棟房子的李先生，最近有意購買另一間房子，希望將來可以留給孩子，雖然現在孩子還小，還跟家人們同住，但出租給房客，也可以貼補貸款，一舉兩得！但這樣的如意算盤，碰上央行的新措施，房貸申請不易，這下李先生只好暫時打消計畫。　　其實，這並非無法可解，首先，央行判斷投資客的主要依據，是銀行向金融聯合徵信中心查詢後，同一借款人名下已有用途為「購置不動產貸款」者，並未將借款人的配偶納為規範對象；換言之，如果丈夫名下已有房產，不妨透過妻子或其他家人名義來申貸，貸款就不會受到限制，購屋的申貸空間相對較大。■　央行未點名地區 購屋族仍可搶進　　此外，央行本次是以第2棟房貸坐落的地點，作為主要判斷，申請第2棟房貸時，只要不是在「特定地區」，還是可以獲得銀行寬限期以及7成以上房貸。因為央行對投資客祭出的放款禁令，只限台北市與台北縣10個縣轄市，至於北縣其他地區，例如，同樣位於台北縣林口、淡水、三峽，都不受央行規範限制，如果購屋族有意購買這些區域，貸款相對不受影響。　　不過，要特別提醒消費者，如果買的是位於管制區域內的房產，一定要是第一棟。也就是說，先買位於管制區域的房產，第二棟再買非管制區內的房產，如此一來，兩棟都有機會可以貸到7成以上；相反的，若先買非管制區域房產，再買位於管制區的第二棟，那麼第二棟房產的貸款成數就會受限制。

台北市西門町的三棟商業大樓，在13日同一天紛紛轉手，換算西寧大樓的土地單價破6百萬，締造西門鬧區的地王新天價；萬國商業廣場則由港資亞太置地(PAL)買下，成為兩岸簽定ECFA後，首宗外資插旗商用不動產的先例，同時也顯示，東西軸線翻轉已經發酵，西門町的國際能見度日漸提高。商仲業者表示，第二季房地產買賣成交金額約303億元，較去年同期成長兩成，由於台北市中心一地難求，台北縣新莊副都心仍是兵家必爭之地，預估本月23日登場的副都心商業區土地標售，極可能直逼每坪2百萬的新高價。■　500萬土地單價 非大安、信義專屬　　戴德梁行統計，第二季房地產（不含土地）買賣總成交金額約303億元，較去年同期成長約21%，累計今年上半年成交總額約488億元。本季全台最大宗交易案共有三起，分別為太平洋SOGO百貨，以58.88億元，標下新竹風城購物中心；其次為富邦人壽以47.11億元，標得內湖科技園區的漢諾威科技廣場；至於興富發建設則以32.8億元，購得士林金雞廣場。　　至於台北市第二季的中型土地交易只有兩件，分別是和旺建設買下捷運民權西路站西側，約552坪的商三土地，以及皇家季節酒店買下原屬新光人壽，位於寶慶路旁約345坪的商四土地。值得注意的是，這兩宗地價皆在每坪530萬元行情，所以地價超過500萬的身價，不再是大安、信義區的專利。■　副都心商業用地 競標單價破200萬？　　論及第二季的大型土地交易，多發生在台北縣，而新莊副都心土地儼然成為兵家必爭之地。在協議價購方面，遠雄建設一舉購入5,889標坪的商業區土地，購地金額高達67.55億元；6月25日由台北縣政府標售的抵費地開標結果，不僅開出24標全部標脫的滿堂彩，平均得標地價高達每坪134.66萬元，其中更有三筆土地得標價格逾155萬元。　　戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，去年初新莊副都心商業區土地價格，約在單價100萬元上下，到了今年初，同樣價錢已經買不到副都心的商業區，目前行情攀升至140萬元左右。預計7月23日登場的新莊副都心商業區土地標售，極有可能創造出每坪200萬元的區域新高地價。

隨著兩岸關係逐漸加溫，景氣慢慢復甦，大型商辦空置率與前兩年相比，已經大幅降低許多，Ａ級商辦向來是許多外資、法人天下，一般小戶很難介入，看好未來商辦商機該如何挑選地點、投資呢？商仲業者表示，商辦最重要是找交通便捷之處，去看辦公室先觀察附近外食機能和交通狀況，就可判定有沒投資價值。■　 捷運便利加值 方圓5百公尺最合適　　信義房屋商仲部說，大台北地區這幾年捷運交通網絡已經四通八達，許多上班族都利用捷運做為上下班交通工具，越來越多業主在找辦公室時，優先考慮有捷運站的地點。　　信義房屋商仲部指出，找住宅跟找商辦不同，住宅與捷運步行約１５分為佳，但商辦最好能離捷運站約５００公尺的地方，不僅增值性高，未來要轉手出售也較容易的多。■　精算投資報酬率 基本門檻3.5%　　雖然央行已在今年無預警升息，但銀行利率仍屬低水位，對於想長期投資商辦的人來說，現階段仍是不錯的投資環境，尤其兩岸關係日漸熱絡，大陸帶來商機無限，商辦仍有相當大發展空間。　　也有商辦投資人詢問，投報率多少才是合理利潤？永慶房屋建議，投報率要達到3.5%門檻，才有投資價值，3.5%數字看似很低，但若願意長期持有，每月租金也算是一個安穩固定收入，比銀行定存利率好。

店面、辦公室這類商用不動產，在今年買氣大好，加上央行打房、不打商用，更讓這類產品不只公開標售創出佳績，中古市場買氣也是搶搶滾，而在這波資金行情墊出的市場行情下，許多人積極搶進。房仲業者認為，商用不動產雖然很熱門，但是投資人除了考量周邊市場外，如果沒有一定的把握，千萬不要進駐以下兩類型產品。■　富貴安中求 產權不清先別碰　　住商不動產指出，雖然很多人認為富貴險中求，但是高獲利的背後意味著高風險，特別對於一些初入商用不動產的投資人，這點要別留意，不要貪小便宜去搶進產權不清的商用不動產，特別是法拍市場中未點交的標的，在處理後續問題上非常麻煩，並非一般人可以切入，要特別留神。■　出入複雜門禁差 出租難度大提高　　除了產權複雜的商用不動產不要碰，要是出入過於複雜、門禁管理很糟糕的辦公室，最好也敬而遠之。台灣房屋表示，商用不動產除了店面之外，辦公室也是不少投資人偏好的產品，但辦公室除重視交通便利度外，管理也是十分重要。　　不少辦公室內部裝潢得美輪美奐，格局也漂亮，偏偏就是管理差，出入複雜，甚至與特種行業為鄰，正派經營的公司往往親自看過之後就會打退堂鼓，不會列入考慮。這類產品取得成本不高，但未來可能面臨租客難尋的困境，投資人不可不謹慎。

很多人裝潢新居，喜歡參考朋友家或是雜誌介紹的風格，但住在裏頭的人是屋主自己，如何從別人的經驗中，找到最適合自己的風格，除了自己要先有想法外，如何與設計師充分討論，也是裝潢時的重要課題！■　九成裝潢都模仿 忽略自我需求「從眾心理是裝潢最大的敵人！」很多設計師發現，很多人裝修時容易模仿別人，90%以上的家庭裝潢，最喜歡到朋友和鄰居家中取經，發現一個裝修的亮點，恨不得全都學走，所以裝潢的流行風潮刮起一陣模仿風，設計師開玩笑的說，有時候連做好幾個案子，就像是複製似的，反而好做！設計師建議，盲目跟風會導致裝修不符合生活習慣，還會讓居住的心情大打折扣，裝起來好裝，改起來就難了，所以，裝潢前，最好瀏覽裝修設計圖書，最後挑選與自己愛好及個性最融洽的範本回家琢磨，也可從網站下載，建立個性資料庫。■　空間明亮是關鍵 房型不同忌模仿首先，不同的房型有不同的設計方式，千萬不要非要學誰不可，尤其，切忌豪華心理和展示心理，家具不宜過於寬大、豪華，與住房面積和主人身份「門不當戶不對」，顯得力不從心滑稽可笑；或將所有的工藝品、照片都擺出來掛出來，像進了商店，看起來也會變得四不像，「事前一定要跟設計師充分溝通！」設計師建議，家人的實際需求才是根本所在，千萬不要盲目追求流行，最後本末倒置。此外，寬敞的房間，能讓人的心情跟著舒適明亮，而狹窄的房間常常給人以委屈感和不安情緒。現代裝修講究視覺的縱深感和空靈感，要特別注意留出一條類似於馬路快行線似的空間地帶，哪怕留出僅僅一米的直線，中間沒有任何家具阻隔，如主臥朝南，廚房朝北，中間穿過客廳、餐廳，可將家具巧妙調整，從主臥南窗一直望到臥房北窗；縱深感、空靈感還對應屋頂、牆角、牆邊及家具擺放，必須得空就空，寧缺毋濫。

媒體常報導，台灣的中產階級已愈來愈少，中產階級已經愈來愈買不起房屋，這種訊息是事實嗎？以下四點應能協助大家瞭解真相：買不起房屋一：中產階級不是世襲的政治性「階級」您是不是「中產階級」？有一對高學歷夫妻，二人年所得超過三百萬元，他們常向人抱怨說，我們這樣高所得的人，當然是屬於中產階級，但連我們也買不起好的房屋，所以目前的房價當然已是高的不合理。這話聽起來十分合理，但這對夫妻真的是「中產階級」嗎？雖然「中產階級」是許多人常掛在口邊的名詞，但什麼是「中產階級」的定義？這卻是模糊的，根據維基百科的解釋：所謂中產階級(middle class)，只是一種抽象概念，是泛指社會階層中，位在高層與低層中間的人。因為不是一種政治性的「階級」，所以中國社科院將其翻譯為「中產階層」。不論定義為何？其實指出一個重點，就是，中產階級並不是一種政治性的「階級」！所謂「階級」通常可分為二種：一種是政治性階級，另一種是經濟性階級。就政治性階級而言，是指一出生，就已被賦予的社會地位，例如排灣族就把全部落的人分為貴族、世族與平民三個階級，各有其特權及地位，政治性階級一經定位是不容易改變的。又如元代，也將人民依其種族分為四個政治性階級｜蒙古、色目、漢人、南人，也各有其不同的待遇，但後來因經濟條件改變，所以人民才開始有依經濟性階級分為上層階級(貴族、官僚、僧侶、地主、富商)，下層階級(奴隸、佃戶)，而在二層之間的稱為中產階級！因此，中產階級顯然不是政治性階級，但即使是經濟性階級，各國也無一定之定義，依世界銀行對開發中國家「中產階級」的最新定義，是指扣除該國收入前百分之五的族群後，日所得超過十美元者，但依此定義，印度即使在都市地區，也沒有一個中產階級。

根據統計，世界百大首富中，高達七成是靠房地產致富，房地產幾乎已經是累積財富的不二法門。但是，高獲利相對要面臨高風險，投資房地產要如何才能『趨吉避凶』，讓你穩穩當當地成為成功的房地產投資者，且來看看這兩位傑出的房地產投資者的投資心法。如果你曾經想要把閒錢投資在房地產，勢必會豎起耳朵來傾聽，房地產專家的許多投資建議，諸如建議要買在交通便利的地點、要買在未來有潛力的區域、要如何殺價降低成本、要如何挑選一間好房子等等。但是，最重要的投資前提，就是要有一個正確的投資心態，以及對進場時機的掌握，只要能把握這兩點，再選定一個安全的區域，跟著景氣波段等待增值獲利，如同股市投資一般，『帶進』及『帶出』是同等重要的。以下這兩位，一位是職業級房地產的投資天王，投資房地產的經驗超過二十年，走過多次的景氣變化，經歷過大起大落，迄今仍在房地產投資界屹立不搖，投資心法十分值得借鏡。另一位則是『鄰居型』的投資小天后，十幾年來穩紮穩打，從小額投資開始亦步亦趨，逐漸累積投資資金，穩健的投資手法，卻也讓她無往不利，寫下極為難得的不敗紀錄。

成功絕對需要失敗走過房地產浪起浪落的二十年，存活下來的房地產職業投資客屈指可數，黃文雄算是傳奇的一位。黃文雄說，房地產投資就像嗎啡一樣，沾上了就戒不掉，二十年前一個意外的案件，高額業績引領他走進房地產投資這行，一走上就是不歸路。一路下來的投資其實都還算順利，獲利從十幾萬、慢慢累積到數百萬，甚至衝上數千萬，房子愈買愈多，維持在上百間的規模。但是在民國九十二年第二季SARS期間，他整整兩個月睡不著覺，曾經有長達七十天，手上一百五十間房子，一間都賣不出去，一個月要支付給銀行的金額高達五百多萬，不得已之下，每戶以三百至五百萬的損失斷頭賣出，財務高槓桿操作讓他吃盡苦頭。還好景氣低迷期很快就過去，讓他得以喘息解套，從此改變他的投資觀念，將財務風險控管列為首務。像目前景氣動向不明，就要保守理財，不適合以小搏大，目前購屋的平均貸款只有三成；只有在低潮過後的復甦階段，才適合高槓桿操作。