【網路地產王/劉祈相/台中報導】 　　『晚婚、不婚、不生』製造問題，讓台灣在七年內人口即將負成長！少子化導致入學新生一年比一年少，因此開放『陸生來台』成為台灣大學教育圈的主題之一，雖然剛開始每年僅開放幾千人入學，乍聽不多，但由於開放『陸生來台』政策僅是行政命令，屆時仍然可隨時檢討是否增加人數；開放政策一旦明年落實，已讓缺額招生嚴重的私立大學如同施打一劑強心針，也對投資大學出租套房憂心匆匆的房東，帶來一絲光明希望！ ■　學生套房別墅吃香 靜宜、弘光租屋客源多 　　沙鹿鎮的地理位置重要，一個海線大鎮有兩所學校：靜宜大學和弘光科大，學校宿舍床位嚴重不足，大二以上學生只好租住學校周邊的房子，早期房屋都是透天中古屋，雅房為主，但附加獨立衛浴設備的房子最好租，讓不少投資客改建舊屋，分隔成套房出租再轉手讓售，同時有幾家建商發覺，別墅型套房比一般別墅更有市場，因此掀起一股前所未有的『別墅套房』熱，供需平衡後，近兩年來沙鹿鎮靜宜弘光學生套房市場已趨飽和。 　　行情方面，新別墅套房總價600~1,000萬，地坪約25~35、建坪約55~80，可規劃6~10間套房，一間月租金約4,000~4,500元，中古套房少500~1,000元，出租市場競爭空前激烈！因別墅套房有土地銀行以透天厝估價，可獲七成貸款也比大樓獨立套房好許多，儘管投資別墅套房初期投報率不差，但仍需注意房價折舊、新舊套房競爭態勢與學生流動性太高的問題！ ■　大樓套房搶手 逢甲、中興、東海已飽和 　　東海大學位於西屯大肚山與台中縣龍井鄉交界處，地點勝過靜宜弘光，所有套房月租金也較沙鹿多個五百元；逢甲地區學生、上班族客源最穩最充裕、地點最佳，位於七期新都心旁，腹地夠大與當紅精華區塊12 期重劃區、七期、中科、水湳經貿園區為鄰，逢甲的套房市場獲有三類客源，逢甲僑光大學生、上班族、商務日租套房客層！ 主力套房月租金約在5000~6000元。而位於南區的中興大學屬舊市區、又無多所大學群聚，學生人數較少，主力套房租金約在4500~5000元。 ■　划算！ 投資改建的逢甲透天套房 　　根據房仲業的套房租售條件分析，逢甲仍是中部投資套房最佳區域，分類上以中古屋的透天套房收入最高，不過，仍提醒投資者由於改建套房屬非法行為，各縣市抓得兇，投資客現在都不敢擅改套房，改買已出租中的整棟透天套房，因房間多收入高、貸款額度又高，當個現成房東。反觀，逢甲地區新完工的大樓套房單坪約20萬上下、虛坪多、公設比高、銀行核貸成數較少，出租時發現景氣欠佳坪數雖大租金卻上不去。台中整體套房總供給(新建加改建)增額已經銳減，此趨勢讓競爭激烈的房東們，得以喘一口氣！ ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】  

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【經濟日報╱記者藍鈞達、洪凱音／台北報導】 中央銀行房貸專案金檢結束，據了解，由於各行庫對投資客的定義不一，央行將考慮協同金管會及銀行公會，訂定統一標準。公會理事長張秀蓮表示，如果主管機關表態，銀行公會將立即著手研擬。 央行於4月中展開房貸專案金檢，這次金檢包含公民營行庫，目的在於了解各行庫對於房貸及土建融的授信狀況，嚴控行庫忽視風險，甚至炒作房市。央行官員表示，上周報告已完成，6月初就能發布。 據悉，因為各行庫對投資客及豪宅的定義均不同，甚至有些民營行庫從來都沒有對投資客設限，讓央行在檢查過程中出現困難。行庫主管透露，央行有暗示可否採統一標準，只是銀行各有不同想法。 張秀蓮表示，必要時公會可以負責整理相關規定，但目前還沒接到央行或金管會的通知。 行庫高層說，如果強制使用同一規範，似乎違反自由競爭原則，但在房市過熱的非常時期，的確可以考慮此做法，如果遊戲規則不同，公營行庫根本搶不贏民營行庫。 比方，華銀規定，第二棟以上歸於投資客，銀行將調高適用利率0.3個百分點，最高核貸金額也降至六成五，比一般貸款人可申請八成、八五成的核貸金額，條件嚴苛許多。但民營業者有些甚至要第三棟才算，客戶自然流到民營業者，在這樣的限制之下，公營行庫可能失去部分有貢獻度客戶。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】   許多人難以理解，景氣轉好，法拍怎麼反而熱絡?法拍業者表示，目前法拍市場正呈現「海嘯遞延效應」，預料熱度還會維持一段時間，但下半年後就會趨緩。 山水資產管理副總丁建生指出，近期市場還有兩件精華區標的釋出，底價均低於市價不少，投資人可留意。一件是中山區大直明水路上的岳陽樓高樓住宅，權狀65.1坪，拍賣價2900萬元，每坪單價約44.5萬元；岳陽樓為大直水岸第一排，當地第一排住宅多已飆至7、80萬元，此一物件價格明顯偏低，勢必出現搶標。此案預計本月26日拍賣。 另一件位於八德路3段12巷內，是一棟7樓華廈的6樓，54.3坪、底價2160萬元，每坪約39.8萬元；最大特色是隸屬敦化國小及國中「雙敦」明星學區，價格也低於市價二到三成，將於6月15日拍售。 法拍市場是房市景氣的反向指標，通常景氣變壞後，法拍物件會增多，反之，如果房市景氣轉好，由於物件多能在被拍賣之前透過正常交易脫手解套，因此物件會減少，好物件更是一件難求。但近期大台北法拍市場卻出乎意料，房市交投熱絡，法拍市場上卻不斷出現好物件，以本月來說，就有SOGO旁店面及仁愛路「仁愛百吉」等精華區物件釋出。 由於市場買氣旺盛，這兩個物件也毫無意外吸引大批民眾競標，SOGO旁的店面創下每坪213萬元的法拍拍定價歷史新紀錄，仁愛百吉以8920萬元脫標，換算每坪112萬元，也創下住宅法拍的史上新高。丁建生分析，整體來看，今年以來，受景氣回暖影響，大台北法拍物件數量持續下降，但精華區好標的頻頻出現，則是法拍向有的「遞延現象」。 他解釋，金融海嘯發生後，屋主多是能撐就撐，如果是精華區房子，更會苦撐，真的熬不下去，被迫違約的人，通常會出現在半年甚至一年以後。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】 　　買房子是人生大事，該注意的細節多如牛毛，根據房仲業者調查，民眾買屋最怕碰上這三件事：買貴了、問題屋、不保值。若以首購、新婚與換屋族群區分，頭一次買房子的民眾，最擔心買貴了；打算買屋成家的新婚夫妻，最在意買到麻煩問題屋；至於換屋族當然希望房子能夠愈換愈值錢。 ■　首購拒當凱子 網站、店頭可詢價 　　台灣房屋列出購屋最擔心的十個選項，分別為：買貴了、問題屋、不保值、惡鄰居、高公設、房貸成數低、社區管理不善、建築品質差、生活機能糟、公共設施不足等，針對全台300家分店的來店顧客進行問卷調查，結果發現購屋族群不同，擔心的問題也因人而異。 　　以首購族為例，年齡層大多介於30~35歲，由於房價日益增高，但所得增加速度不及房價，相對購屋壓力大，基於購屋預算有限，因此，高達四成的首購族最在意房價高低，主要是就擔心買貴了，才會一比再比，導致首購族在購屋坪數方面，趨向選購小坪數的現象。其實目前房仲幾乎都提供上網查詢房價的服務，或到房仲店頭、當地住戶直接訪價。 ■　新婚族最怕問題屋 換屋族關心增值空間 　　值得一提的是，儘管沒人願意買到問題屋，但擔心的比例以新婚族37%居冠。所謂的問題屋，可能包括：滲漏水、凶宅、輻射屋、海砂屋、產權不清、淹水等都算是問題屋。台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧強調，購屋前一定要勤做功課，並且確實勘查屋況，才不會買到輻射、漏水、凶宅等有瑕疵的問題屋。 　　至於年屆中年的換屋族，這個族群最重視保值抗跌，最怕不保值容易跌，三成八認為，換屋要愈換愈有價值才值得。江怡慧建議，換屋不能急切，要以產品區位、自身需求、產品類型、未來轉手性、抗跌性為考量依據，換屋才有價值。

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 建商看準現代人需求，紛紛於建案中設計「開心農場」。 （遠雄提供） 都市水泥叢林束縛不了現代人對自然、土地的渴望，建商看準現代人「瘋種田、種菜」現象，及樂活風當道的趨勢，紛紛於建案中設計「開心農場」，讓住戶在自家社區即可享受自栽樂趣。 例如，三峽北大特區的「心六藝」，除於各棟樓頂規劃空中花園外，還有專供住戶種菜的菜園。銷售人員表示，種花種菜可降低頂樓溫度，而將來住戶種好的蔬菜，還將與租用大廈一樓店面的摩斯漢堡「產銷合作」，標榜店內蔬菜皆屬「住戶自種」，且天然有機。 天母的「知田」則從現代新四合院概念出發，建案特別在頂樓設計「都市農場」，有蔬菜種植區、曬被區並設有空中廚房，類似四合院的「大埕」形式。此個案去化極快，開案兩三個月即宣布結案。 遠雄在士林的建案「御之邸」於屋頂前後配置觀景平台，還配置專供住戶認養的花台與一畦畦菜圃，遙遙呼應陽明山區的梯田。 「鄉林陽明」在社區中庭規劃綠油油的一畝田，讓住戶雖居鬧市，卻可體驗田趣，董事長賴正鎰還親自示範插秧。 記者何醒邦／攝影 在中和山坡地上擁有一萬一千多坪基地的潤泰「曉山青」，只用2成來蓋房子，其餘8成是綠地，住戶只要取得管委會同意，也可種菜。3年前，忠泰建設出借大直美麗華商圈千坪閒置地給藝術家林銓居，闢植成一畝悠靜良田，在寸土寸金、飽受汙染的都市土地孕育肥沃稻苗，讓現代人享受「晴耕雨讀」農家樂。 但在建築物中能真正下田實作的，鄉林建設開了先例。位於士林、本周竣工的「鄉林陽明」，在社區中庭規劃綠油油的一畝田，讓住戶體驗插秧割稻、與栽種蔬菜花卉的田園樂趣，並讓孩子們體會「粒粒皆辛苦」的道理。 這樣的一方田種稻，每期作可收割30公斤稻作，1年兩作可收成60公斤、約1500元。不過，這一畝田可不便宜，10坪大小、市價約1500萬元，已經可以在北市買一個家，土地成本與作物產出值也差了萬倍。而這畝田現在種植台灣糯米，等收成後，住戶們還要辦個搓湯圓大會，拉近彼此距離。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 大台北包租公愈來愈難為，房仲業調查，受房價飆高、屋主調高租金、承租人減少等影響，北市、北縣今年第2季整層住宅空租期均創歷史新高，實質投報率則來到史上最低點。   永慶House Fun近日統計大台北租屋市場，北市第2季整層住宅空租期平均達2.9個月，較去年Q1遽增1.1個月，是歷年來最高。北縣同樣不理想，空租期由去年Q1的2個月攀升到目前的3.5 個月，大幅提升了1.5個月。 以一般投報率計算方式，也就是月租乘12個月再除以總價，表面上看起來還有一定水準，但如果扣掉平均空租期，則北市的平均實質租金報酬率現只剩下1.7%，北縣也下降到1.9%，雙雙跌破2%，創下歷年來最差紀錄。 永慶House Fun發言人涂金谷指出，大台北出租住宅空租期之所以大幅增加，原因有三，其一是房價持續飆高，在購屋成本大幅提升下，屋主為保有一定投資報酬水準，紛紛提高租金，依永慶資料顯示，大台北整層住宅租金第2季開價就較去年第4季上漲約10%，但屋主的動作，承租方顯然不太認同，猶豫時間拉長，空租期也跟著拉長。 第二是利率持續低檔，促使不少原本準備3、5年後才購屋的民眾，提早購屋，這雖讓房市買賣交易持續量增，但許多提早購屋的人，因暫時還用不到，只好出租，市場也因此出現短期出租物件供給增加情況，對出租亦造成不利。 涂金谷表示，利率偏低也使得不少租屋族興起購屋念頭，雖然他們大部份資金有限，但仍可在北縣第二圈、第三圈買到房子，租客轉租為買，加劇租屋市場的供需失衡，許多物件因此一直「等嘸人」。 涂金谷指出，許多人看到租金開價上揚，以為租屋市場回升，但實際上目前大台北租屋呈現的是「假性復甦」市況，其因在於屋主因成本壓力而調升租金開價，並非由實際需求所帶動的復甦，總結來看，目前大台北租屋市場仍相當疲弱，短期內恐怕難見到明顯回春。 他建議屋主不宜過度提高租金，否則恐面臨長期空租。至於投資人，就現況來看，目前並非進場當包租公的好時機，但由於房價仍呈上揚趨勢，現在進場仍有機會賺到增值。前提是，必須選擇具有捷運、生活便利性及地段較佳的物件。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 大台北房價居高不下，財力有限的首購族，該如何找到符合需求而又負擔得起的房子? 房仲業表示，自備款有300萬元上下就可進軍北市郊區，200~250萬元可在北縣第一圈找房子，200萬以內的，也可在北縣第二圈找到不錯的好房子。   信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，大台北房價這幾年確實漲了不少，包括首購產品都漲了一大波，但不見得「貴到買不起」，只要找對區塊，首購族在大台北地區仍可買到能力能負擔，上班方便、品質又不錯的房子，晉身有殼一族。 信義房屋近日針對大台北地區首購產品進行調查，北市市中心房價雖動輒一坪5、60萬元，一戶要1、2000萬元，但在郊區及舊市區，包括萬華、大同、北投、文山、士林、南港、內湖，這兩年雖漲了不少，但首購總價還在950萬元上下。 根據調查，上述地區2008年首購產品總價在800萬元左右，換句話說，這兩年這些地方首購屋約漲150萬元、18%。儘管如此，以貸款7成來算，手邊有285萬元，以2%利率計算，負擔得起每月3萬3641元房貸，即可進軍。 北縣是目前大台北首購族購屋大本營，想在第一圈，也就是板橋、新店、永和、中和、汐止、三重等地區購屋，買一間具有生活機能、交通便利性的住宅，兩年前約需575萬元，目前則需707萬元。 以3成自備款來算，手邊有212萬元、每月利息可負擔25,036 元房貸即可進場。北縣第一圈這兩年漲蠻多的，但信義房屋表示，首購族雖須多花費40萬元的自備款，月繳金額從2萬元上揚至2.5萬元，但還在正常上班族可承擔的範圍內。 如果再外移動一些，到北縣第二圈，負擔壓力更輕。此一生活圈兩年前首購總價在505萬元上下，目前則需585萬，雖然得多付80萬元，但準備175萬左右的自備款，月繳2萬餘元房貸，同樣可擁有自己的第一套房。 蘇啟榮表示，國際主要都會區，首購族透過大眾運輸工具，往周邊衛星城鎮購屋已是共同趨勢，他建議首購族不妨優先考慮北縣一、二圈優質生活圈，預料升格新北市後，隨著更多資源的挹注可望補漲區，進階成為與北市同步的齊漲區。 惟蘇啟榮亦提醒首購族，北縣可以選擇的區域雖多，但要留意小環境是否習慣，最好選擇條件好一點的房子，價位雖然高一些，但除了住得舒適之外，未來在換屋時也會比較好轉手。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】

【經濟日報╱文／李至和】 庶民經濟當道，走出台北高房價區域，桃園、台中、台南、高雄等重點都會區房價顯得親和力十足，每坪10萬元左右的房價比比皆是，其中不乏鄰近學區、商圈優質區塊，生活機能與交通設施不輸給台北縣市。 經濟日報／提供 台灣目前成型的都會區包括大台北地區、台中、台南與高雄等五都，桃園人口將突破200萬人，工商發展密集，又具有航空城概念的都會區。 桃園 航空城交通便捷   永慶房屋研展部協理黃增福表示，高雄房價高點僅在美術館周邊，每坪高達40萬元。台中則以新開發的七期實力最強，每坪上看50萬元；台南安南地區最高也喊到四、五十萬元，但走出這些區域，中古屋的行情大約都落在10萬元上下的「庶民」水準。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，離開台北，只要屋齡在十年以上、非主要道路，價格一般都低得讓人驚喜。不過購買這類物件，可能周邊小環境較為紛亂，若想要長期獲利，可能性較低。 桃園的桃園航空城、龍安特區與大有特區，目前房價仍低，是不錯的區域。其中桃園航空城，因為交通建設便利，具發展潛力；龍安特區、大有特區則生活機能良好，都值得考慮。 以桃園航空城為例，預計2012年完工的五楊高架道路拓寬計畫，對桃園市聯外道路將有助益；另外，桃園機場捷運線及桃園都會區捷運規劃，將使桃園市區與大台北交通往來更方便，目前當地最低房價每坪僅8萬元。 台中 中科商圈超便宜   台中的中科商圈、豐樂商圈與台中十期重劃區，深具潛力，目前價格仍可親的區域。有巢氏中部發言人陸志宏表示，中科商圈發展已漸成熟，鄰近愛買量販店、澄清醫院，交通相當便利，最低房價每坪僅6.5萬元。 台中豐樂商圈，因為有多項交通設施，交通便利，加上又在大慶重劃區內，具發展潛力。至於台中十期重劃區，則鄰近大坑觀光人潮，加上有多處綠地，生活環境單純，在四號道路通車後，將成為台中交通樞紐之一，後市可期。 台南 成大後甲潛力大   具有濃厚人文氣息的台南市，近年來新推案量大，也推升房價走高。有巢氏南部發言人楊政曉分析，成大後甲商圈文化學術氣息濃厚，生活機能也相當完整。 文化崇明商圈則鄰近醫療與藝文資源，加上又有車站、機場等，是台南市東區新興發展區。安平區則為台南市行政中心所在，有許多歷史文化景點，兼具居住環境的深度與品質。 高雄 三多生活機能佳   在高雄市方面，楊政曉說，中都重劃區面臨愛河，規劃為都市綠園帶，與農16、高雄北邊區塊結合，具發展潛力。三多商圈雖然是老市區，但具有多家百貨公司，並鄰近星光碼頭，生活機能佳；左營高鐵站周遭，則因為捷運開通，帶動周邊發展，加上三鐵共構，又有公園與公設預定地，具發展潛力。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】

  【經濟日報╱記者／夏淑賢】 市場普遍預期中央銀行升息，房貸戶想看緊荷包，一定要考量未來升息趨勢，除了比較房貸第一年優惠利率的高低，連第二年以後的房貸利率加碼幅度也要一併留意。若選擇第二年起，中後段利率較低的房貸，可能比首年或首半年超低利率的房貸節省更多利息支出。 不少銀行會針對特定族群推出優惠房貸，房貸戶可多蒐集資訊，以爭取更優惠的房貸條件。 目前市場首半年利率低於1.5%的超低利房貸已快絕跡，公民營行庫利率多數從1.5%起跳。至於有民營銀行同樣提供前半年1.5%的低利率，第七至24個月利率1.98%、第三年起利率才超過2%，第二年起的房貸利率反而比部分公營行庫更優惠。 民營銀優惠房貸是鎖定上市櫃公司與1,000大企業員工；一銀、台銀等公營行庫，同樣是鎖定公教人員或2,000大企業員工提供優惠房貸。以一銀為例，符合營收排名製造業1,000大、服務業500大及金融業100大企業的在職滿六個月以上員工，及一銀薪轉戶及信託理財戶，都可適用。 此外，銀行對這些族群可能不限年薪50萬元以上才能申辦，換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內的低薪員工，還是有機會適用低利優惠房貸。 銀行指出，市場的階梯式房貸，前半年優惠利率多以1.5%為底線，由於央行下半年可能升息，建議房貸戶除了比較前半年的利率，也要注意中後段的房貸利率加碼，因為在升息趨勢下，中後段利率對整體房貸利息負擔的影響更大。 ->【其他房地產新聞】 ->【其他房地產知識】