透天厝夾雜著空地，或是4層樓高的老舊公寓，因為需要整合的戶數相對較少、雙方可分回的坪數也較多，建商參與都更的興趣相對較高。 報系資料照

都更利益誘人，吸引民眾投資購屋，但最大問題是，改建時程漫長，甚至遙遙無期。近來市場有不少都更案成功推出，如文山區的「台大緣」，這些個案為何整合速度特別快?

建經、房仲業者表示，一般來說，建商有高度意願的案子，進展時程會比較快，民眾投資時，如能從建商的角度同步來思考審視物件條件，不只都更成功機率大，也較有機會提早享受「老屋變黃金」的好處。

新近成立建設部門，並決定進軍都更的永慶房屋建設總經理葉凌棋表示，建商決定要不要進場，主要有三項考慮，一是住戶意願，二是區域房價，第三則是區域房屋條件。

在住戶意願方面，各建設公司因財力、人力不同，設定門檻也不同，但基本上會吸引建商的，至少規定都更範圍內要有一半的住戶有意願進行都更，建商才會考慮進場。

冠德建設副總洪錦欽說，主要是過去經驗顯示，建商看好某個地區，為了都更而進場整合幾乎都不成功，對建商而言，等於白費功夫，相反的，如果是住戶已大多數有意願，主動找上建商的，不少現在多已到成熟可推案的階段。

葉凌棋表示，投資人按照建商的思考方式，選擇區域已在進行都更整合的房子，就能早點享受都更甜美果實。

另外在房價部份，葉凌棋表示，建商將本求利，區域房價到達一定水準，能用較好的建材，才能創造價格。也因此在新北市房價至少在一坪50萬元以上，建商才較有意願，台北市最低門檻更要在50萬元以上，偏遠郊區一般仍乏人問津。

至於物件條件方面，就目前已成功的都更案來說，大多是透天厝較多或是夾雜部份空地，或是區域多為4樓公寓的案子，這類都更案一來需整合的戶數相對較少，另外雙方可分回的坪數也較多，建商興趣相對較高。

去年成功整合敦化南路光武新村的安信建經經理李柏蒼表示，實務上來說，整合規模在50戶上下、每戶擁有10坪持分土地的都更案，最受建商青睞，雖然如此基地面積可能無法申請台北市政府「一坪換一坪」獎勵，但更容易成功。

另外容積率也必須列入考量重點，目前來說，巷內住三225%的公寓，由於更新後難以換回原坪數，只能靠房價拉高補回，說服民眾都更的困難度相當高，而容積率如果在300%以上，如住四、或商業區用地，相對就有較佳成功機會。