新制預售屋買賣定型化契約新上路，台北市政府消保官及地政處自本週一起連續抽查十家建商，又有業者被抓包，不過新制無範例可循，購屋民眾與業者同樣一頭霧水。


建商嘆：造屋成本難算 如何定價


由於新制規定，主建物、附屬建物、共有部分（即公設），應分別計算面積及單價。建商私下說，每個案子結構成本、主建物占房屋登記總面積的比例不一，連營造公會都算不出的造屋成本，要怎麼定價？


信義代銷執行協理呂信銓表示，以目前銷售中的個案為例，主建物定出單價後，公設打九折、附屬建物打八折計價；但每一個個案價格比例不一致，要視個案而定。


台中業者也指出，目前最頭痛的就是分開計價，因每個建案造價、地價不同，附屬建物及公設的差別計價沒有一個準則，如何定價很困擾；例如頂級住宅的豪華公設，可能比毛胚的主建物造價還高，但台中消費者絕無法接受公設的價格比主建物高。一般而言，目前台中市附屬建物及公設的定價，以七期豪宅而言，大概是主建物的九十五％，其他區域從三到八成都有。


總價不變原則下 建商再分開計價


多數的建商認為，土地、造價有一定的成本在，分開計價只是讓交易更透明，但無助於總價的下降，因為所有業者都是「總價不變的原則下」再來訂定出主、附屬建物及公設的價錢。


分開計價也衍生出新現象，民眾購屋殺價時，也會重新認定主、附屬建物的價值，甚至分開殺價。但無論是現場銷售，或是後續轉手，最後仍回歸習慣，採取總價考量模式。


除了價格分項，新制最大意義，是讓民眾了解購買細目，並提供找補依據。以往房屋面積一％以內誤差互不找補，但新制有差異即找補，且利用分開計價的價目找補，不會發生民眾短少附屬建物卻要負擔主建物價格的價差問題，對買賣雙方都公平。


另，新制特別針對貸款做出約定。遠雄公共事務部副總蔡宗易表示，通常建商在推案前，都會先跟銀行談好貸款成數，除非消費者個人信用狀況有問題，不然都可以貸到契約上的成數，但最近政府的金融政策緊縮，讓銀行對貸款人嚴格控管，名下第三間房子不給寬限期，貸款成數最高五成，可能導致消費者無法貸到當初與建商約定的貸款成數，而按照新版契約，建商要負責貸款差額不足的部份，因此多少會造成建商的壓力。


資料來源:自由／記者簡明葳、黃宣弼、陳品竹／綜合報導