隨著10月1日《保險法》即將正式實施，關於保險資金投資不動產的文件框架大體確立。保險資金進入樓市的腳步越來越近。

從CBN記者獨家獲取的《保險公司投資不動產投資試點管理辦法》(討論稿)(下稱《管理辦法(討論稿)》)來看，保險公司在如何投資不動產方面仍然限制重重。「風險較大的土地及住宅開發領域是否能夠允許讓保險資金介入，始終是討論焦點所在。」一位保險公司內部高層告訴CBN記者。

可投資的四種途徑

根據《管理辦法(討論稿)》內容，保險公司投資不動產可通過購買產權、入股項目公司、有資產抵押的債權投資，以及相關的不動產金融產品。「最為關注的問題，是投資不動產方面有何限制，投資門檻如何設定。」上述保險公司人士表示。

《管理辦法(討論稿)》指出，如果保險公司以購買產權的方式投資不動產，投資項目需具備價值提升空間，能夠或預期產生穩定的現金流。除了限定單一項目規模不能低於1億元之外，「具有可執行的投資回收策略」也是明確規定的條件之一。業內人士認為，這一系列的投資限定條件，實則已「圈定」了保險資金將難以進入開發環節。

此外，保險公司如果採取收購股權方式投資不動產，對於目標公司還加諸了「其他業務規模占比不超過公司業務總規模20%」這一規定。而以債權方式進行投資的，《管理辦法(討論稿)》中同樣明確指出，債務人需沒有不良信用記錄，抵押的不動產應產權清晰且無爭議，未來的本息還款來源以法律文本形式約定，同時在資金方面實行專戶管理及全程監督。在收購不動產金融產品方面，則提出了規模不得低於20億元的憑證化發行方式。

投資「禁區」初現端倪

在最終確立房地產領域將向保險資金開放的大方向之後，保險資金將以何種方式介入，一直為業內外關注。6月1日，保監會公佈《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》，並向社會公開徵求意見。業界認為，《草案》的出台意味著保險資金運用「基本大法」的確立。然而，關於是否可以投資房地產一項，仍然未能從中獲得解答。

有知情人士向CBN記者透露，保險資金直接投資房地產將會出台專門的監管辦法。「相關監管部門對此專程進行了各家保險公司的內部調研會。」據悉，在監管辦法的制定上，保險資金能否介入風險較大的開發環節，以及投資項目是否需要保監會申批通過，始終是爭論分歧所在。「保險資金投資房地產是趨於謹慎還是表現積極，主要是看這兩方面的立項規定。」

雖然最終方案尚未落地，但《管理辦法(討論稿)》中在「投資規範」方面的確定，仍可對未來政策走向有所管窺。其中，「一級土地開發」及「住宅類商品房的開發和銷售」是明文限制的投資領域。

此外，《管理辦法(討論稿)》還指出，如果以物權方式或股權方式投資的不動產，自簽署投資協議之日起的3年內不得出售。「投機性行為的杜絕，以及相應的投資門檻設定，可確保具備抗風險能力的實力保險公司介入房地產領域。」上海市理合理律師事務所律師盛婷婷表示。

樓市機構投資者崛起

在風口浪尖上率先動作的平安保險分外引人注目，集團旗下的平安信託近期先後與金地集團、綠城中國兩大知名開發商合作，分別簽署了高達百億元的房地產信託合作協議，此舉被業內外普遍解讀為「放行保險資金投資房地產」的先期信號。

此外，國壽集團旗下的國壽投資也與信達投資進行了戰略合作，意欲在房地產領域展開全方位的合作。不過，某保險公司內部人士透露：「除了入股方式之外，收購成熟商業資產仍是投資的主要方向。」

中國房地產指數研究院副院長陳晟表示，保險資金的湧入，將對商用物業或REITs的發展有所幫助。「對於保險公司來說，擁有穩定現金流的物業是較為理想的投資產品。」雖然當前商業物業市場表現並不如住宅來得樂觀，但陳晟依然認為，未來寫字樓市場的機會仍然存在。

仲量聯行最新發佈的一份研究報告表明，中國房地產業的大宗物業投資主體，將由之前的境外機構轉變為國內的機構投資者。仲量聯行中國投資部總監翰德偉認為，中國國內保險企業直接進入房地產物業投資市場，「僅僅是重大轉變的第一步」。

這份名為《正在崛起的中國機構投資者》白皮書(下稱「白皮書」)指出，隨著保險公司從2001年的35家迅速增長至2007年107家，保費收入也在相應急劇增長。根據仲量聯行的統計，2008年，中國保險業的總投資額為22500億元人民幣。

白皮書指出，如果按照其他國家的通行慣例，即「保險業在房地產的投資比例限額占總投資額的15%」這一條件估算，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地產物業。

「保險資金介入房地產領域之後，對於中小房地產企業來說可能是個利好。」一家美資投資機構負責人認為，「中小房企從銀行融資的難度已大大提高，而保險資金的回報並不會低於銀行，因此有望緩解中小房企的資金壓力。」

不過，翰德偉則有另一種不同意見，他認為，中國國內機構投資者的出現將加劇市場競爭的激烈性。更為重要的是，由於這些國內機構投資者財務狀況相對雄厚、影響力更甚，可能會導致市場中資產價格的上漲。

盛婷婷認為，對於保險公司可投資房地產領域的比重部分應當精確計算，以避免房地產業出現重大風險時累及保險行業的發展。知情人士表示，該話題同樣是重點討論方面之一，「上述爭論焦點在最終確定結果之前，預計短期之內不會出台相關法規。」

來源：財匯資訊