【經濟日報╱張永河】

上海非主流房地產裏，有些台商和港商在這領域因出售老洋房而暴富的故事，增添老洋房神秘色彩。

老洋房是上世紀20到30年代，外國人在租界建造西洋風格的花園住宅。獨棟或雙併別墅式住宅，裝潢奢華，有各類客廳、大小餐室及數套衛生間等，建築設計和空間運用均散發出貴族的風格。

三年平均漲一倍

老洋房曾經是上海人嫌棄的破舊老房子，1997年老洋房開始解禁可以在市場買賣，在房地產熱潮推動下，老洋房的歷史文化逐漸被重視，身價開始扶搖直上。

2003年一棟老洋房每平方公尺售價在人民幣3到4萬元，一位台商看中徐匯區永嘉路上一套名人的老洋房，2006年時出價每平方公尺人民幣10萬元要買，到今年出價已喊到20萬元，名人後代仍不賣，這就是老洋房的魅力。

老花園洋房的價格跟新豪宅衡量標準不同，主要看地段、弄堂環境、歷史文化和花園面積，上海老洋房估價方式和台灣的透天別墅相似，是以土地面積計價，再在加上房屋建築面積的價值。

現在上海較好地段的土地售價是每畝3,000萬元，實際上，這個價錢是買不到土地，目前成交的老洋房都在3,000萬以上到5,000萬元居多，5,000萬元以上的頂級花園洋房少有拿出來賣，否則就是有很多問題，如產權不清或歷史遺留問題待解決，而無法在市場交易。

上海現有5,000幢各式花園住宅，總面積300萬平方公尺，其中160萬平方公尺是高級花園住宅的老洋房，上海老洋房產權清晰、能夠自由交易的很少，私人擁有產權只有156幢。

可買賣標的稀少

大多數老洋房是國家直管的使用權房，授權區房地產集團直管的花園洋房系統產、軍產，國家直管老洋房，由上海各區房管轄下的房產集團，如徐匯區的徐房集團、盧灣區的永業集團委託管理，產權為國家所有，屋主只有使用權。

系統產是指產權屬與上海市或區級政府、國有企業或事業單位的，如淮海中路的花園飯店、湖南路的興國賓館、瑞金賓館等產權歸由東湖集團所有，名人故居如盧灣區孫中山故居，產權歸文物保護單位所有。這些國家直管的使用權房，在前幾年都可以通過使用權轉產權的方式買賣，但2004年後逐步停止。大部分不得進行產權處分買賣，如特殊情況要處分，必須經過上海市房地局的審核。由於政策對花園洋房產權買賣的限制，使得市場上能自由流通的老洋房非常少。

能夠轉手的老洋房成了上海地產界的稀有老古董，主要集中在徐匯、盧灣、長寧、靜安等幾個區。在徐匯區衡山路、永嘉路、華亭路一帶的老洋房，屬於可以自由買賣的數量有43幢，這些老洋房平均售價在近三年上漲了一倍。老洋房2006年以前，購買者中境外人士占九成以上。

客戶分為五類型

購買上海老洋房有五種類型客戶，一是1949年到國外發財回到上海的老一輩海歸派，尋找兒時記憶感覺。二是把老洋房視為投資標的，將房子買進後裝潢再出售，賺取投資利益，有幾位台商做得很成功。

三是公司法人，他們購買老洋房作為中國總部的辦公場所，企業文化體現企業價值，這樣的買主都面臨著將住宅改做辦公用的問題，成本較高。

四是有些歐美外國人和台港人士，購買老洋房後，改造成具有異國風情的家庭旅館，或者開一間具有特色的餐廳或酒吧，賺取營業利潤。五是2005年後江浙一帶的商人在收購，一些企業家新貴也喜買老洋房，而且越來越多。

過去十年，上海老洋房買賣途徑是1998到2005年間，上海人賣給台港人士，2007年以後台港人士又再賣給大陸富商，接下來會是誰再接下這一棒，讓老洋房的行情「生生不息」。（作者是新加坡紅木集團董事總經理，Email：chinaknowhow@gmail.com）