房地產價格『觸底』與『復甦』很容易被人混淆，房價觸底時間是從技術面分析，房價復甦期是從基本面觀察，所謂技術面就是景氣循環一定有他的軌跡，當房價從高檔反轉到觸底時，依過去的三個房地產歷史循環可以映證都是一年半觸底。民國63 年初房價高檔反轉到64年七月房價觸底；民國七十年初房價高檔反轉到七十一年七月觸底；民國七十八年中房價高檔反轉到民國七十九年底觸底。這三次循環觸底時間都剛好是一年半，而且都是前六個月買賣雙方觀望，市場出現窒息量，這時候投資客退場、換屋族暫緩、自住型觀望，房價開始無量下跌；再來六個月賣屋者開時降價求售，大量觀望買方湧進市場，價格落差極大，看屋量與成交量不成比例，市場議價空間加大，在一片殺伐亂陣中調整價差，房價也在此時作大幅度調整；最後六個月買賣雙方對房價的認知漸趨一致，購屋者信心恢復，房價開始築底並等待景氣基本面回升。整個房價反轉下修似乎都循著三階段一年半的技術線型軌跡運行，這波房價自九十七年五月反轉以來，已歷經六個月窒息量的衝擊，今年第一季市場開始出現賣屋者主動降價聲浪，吸引較多久候自住客戶湧入市場，目前正進入區域價格調整與良性調整階段，未來九個月可望築底完成。

綜觀此次房價調整的幅度差異，依產品與區域的特性有很大的區別，例如預售產品與豪宅這半年來跌幅很高，台北縣新店市過去兩年漲幅最高，結果這半年來調整幅度也最高，此外，北縣淡水、新竹竹北、台中西屯七期重劃區、高雄左營都因為量大且價格拉?過高而呈現急跌現象，未來幾個月台北南港、北縣林口、三峽等區都有退屋潮危機，反觀北縣新莊、蘆洲，桃園與中壢市因房價穩定供給量不大，又有副都市中心、捷運機場線與航空城等潛在利多因素，相對房價抗跌，未來仍有機會率先反彈，當然台北市大安、松山、中正、天母等精華區都是貴者恆貴、抗跌保值的最佳標的，至於中南部除上述少數炒高行情區域外，房價已經跌無可跌，平均價都回到SARS時期以前的水準。

房價觸底後並不一定代表反彈時機到來，因為房價觸底會依技術面線型走勢，而景氣復甦期長短會決定在經濟基本面，這一波房地產在九十六年第三季銀行業已經開始對房貸做緊縮與控管的措施，因此未來斷頭戶不會如預期的嚴重，何況新成屋從九十六來下半年已經開始進入交屋潮，所以也不見得如一般學者所說未來交屋潮會有嚴重威脅，重要的是建照可延緩兩年，舒緩了市場供給量，建商推案量減少，銀行利息低，對短線套牢者尚有喘息空間，法拍屋與不良債權也會在市場的供需調整下做適度的消化，因此，整個房地產市場正在做健康性調整，房價觸底時間的確不遠了，最有可能的時間會落在第四季，自住型客戶應該可以在第二季大膽進入市場議價，第三季選擇最佳標的，第四季完成購屋程序，當然也要隨時注意市場動態，才能做出最好的投資理財判斷。