現在進行式: (1)可容納兩千人,媲美國家音樂廳的國家級展演廳,耗資十億.夜間LED螢幕會跟台北小巨蛋一樣美.(2)佔地約五公頃的藝文廣場,有綠地,也有露天表演舞台.可搭配小巨蛋舉辦萬人音樂會.(3)中間五公頃那塊會有一條很漂亮的綠園道,應該可以媲美台中市那條.可喝咖啡,露天市集等.(4)中悅一二期"蝴蝶如何追上雲豹"將會是桃竹苗地區最高建築.(5)國賓影城即將於中悅二期3,4樓與大家見面.方圓五百公尺內有中正公園,同德公園,親子公園....多個大小公園.不久的未來: (1)SOGO會在大興西路與中正路交叉口買地自建誕生.(2)威秀影城會在SOGO旁邊,與國賓影城打對台.(3)新光三越將入主藝文特區.(3)台中新天地會在藝文特區蓋飯店.(4)晶華酒店會在藝文特區蓋飯店.交通方面: (1)中山高在中正路會新設交流道.(2)五股高架在中正路也會設交流道.(3)南崁溪旁有15Km自行車道.(4)捷運? 不需要捷運啦,這東西根本沒用 大家在桃園市區都騎歐拖拜,去台北都開車或坐客運桃園到台北只要30分,中壢到台北要多久?先在中壢到桃園塞半小時吧...... 超感謝朋友整理出來

信義房屋公布今年第2季購屋意向調查，買方對於未來房價從上季「看好比看壞多」，轉向「看好、看壞、持平」三分天下的局勢，接近多空拉鋸現象。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，雷曼事件爆發後，超過 7成網友看壞房市，到2009年中，轉變成看好多於看壞，但隨大台北地區房價快速反彈，第 2季調查轉為「看好、看壞、持平」接近多空拉鋸現象。 蘇啟榮說，對第2季房價看法，31.9%受訪者認為會上揚，36.5%估持平、31.6%預期會下跌；若時間拉長至未來半年，認為房價上揚者占34.9%、持平30.1%、下跌35.1%，意見分歧狀況依舊。 　　蘇啟榮表示，整體而言，受訪者對未來短中期房價看法變化不大，並未明顯偏多或偏空，預料短期市場仍高檔盤整。 至於今年何時是購屋好時機？調查發現，台北市的潛在買方中，有40.9% 認為下半年是購屋好時機，另有46.1% 認為都不是購屋好時機。想在台北市購屋的民眾，有高達 62%等待房價回檔，15.7% 購置條件次等的房子，僅 12%買方向外移動，願意提高預算追價的買方僅約 1成。 打算在台北縣購屋的買方，有53% 選擇等待房價回檔，24% 願往低價區段移動，6% 民眾願意提高購屋預算，顯見台北縣的買方對於購屋區段的「彈性」較高，「北市就業、北縣定居」，可接受通勤距離稍遠，但房價便宜一些。 蘇啟榮分析，打算在北市和北縣購屋者的心態，反映買方在高房價環境下，預算有限或不想接受高房價的買方想多等1、2季，甚至明年再買，希望買得更輕鬆。 信義房屋針對公司會員，透過電子郵件問卷，進行「2010 Q2購屋調查」，調查時間為4月2日至9日，總計回收1958份問卷，抽樣誤差為正負5%。

房市復甦，購屋信心也跟著回來了，可是仍許多人相當受限自備款不足的問題，而無法買屋，房仲業者建議，選擇好的標的物件並與銀行業者配合，可以降低不少頭期款的壓力。 ■　頭款分期付 預售壓力小 房仲業者建議，手上沒有足夠的資金的話，又不急於立刻入住的話，或許可以考慮預售屋，因為預售屋是依照工程進度付款，不需要一次拿出高額頭期款，而且一般而言，預售屋會與特定銀行業者配合，在景氣逐漸復甦的當下，貸款成數也會比過去來得要多，不過不適合立即要入住的族群。 ■　購買中古屋　首選地段好 除了預售之外，若是選擇中古屋，房子的條件就相當重要，因為地段優質的房子，銀行放款額度較高，即使屋齡老舊，但因大環境的地理位置優越，依然可以有相當高成數的貸款額度。 ■　建立良好信用　放款額度高 想要有高額度的貸款，借款人的信用紀錄也非常重要，如果過去曾有信用破產的紀錄，銀行放款會特別審慎，所以與銀行有良好的往來紀錄，通常銀行放款的額度會；若除了信用記錄要好之外，如果是公務人員、醫師或是百大企業的員工，貸款額度也會比較高。

◎桃園縣北桃後勢看漲 南桃欲振乏力     南崁房市再度受到台北客青睞，半年來北客成交比例激增。 預測：桃市漲勢冠全縣 楊梅恐下修去年下半年後房市氣氛大翻盤，買氣開始轉旺。不過單看桃園縣房市，則多數地區市況，都不大符合以上描述。至於原因，其實和基隆、宜蘭類似，也就是，桃園房市大體屬於內需格局，因此實質經濟面僅呈現緩步回升，甚至庶民經濟力尚未回升，房市買氣很難真正回溫，價格自然也不易提升。這當中有幾區例外。首先是八德；以需求能量及面積論，近年八德的推案密度，幾乎是全縣之冠。不過去年官方發表的『八德市擴大都市計劃』，連同貫穿本市桃市，連接航空城的捷運綠線規劃，不啻讓原本供給量恐過剩的區域房市，獲得新的支撐題材。兩相抵消之下，來年八德房價有望緩漲，幅度約五％。再來是蘆竹南崁。本區可藉中山高直通大台北，只消四十五分鐘車程，因此傳統上一直有相當比例的台北客買盤。前些年受到林口攔截，北客比例一度下滑到兩成，甚至更少。但去年顯然連林口房價都跟漲，這使相對『俗又大碗』的南崁房市產品，再度受到台北客青睞，半年來北客成交比例激增。基於此一發展，本區來年有望出現一成左右的價格漲勢。這些年桃縣房市算是處於低檔，不過縣治桃園市則似乎置身事外。這除了有一定內需能量外，新核心中正藝文特區內展演中心完工啟用，也提供足夠的話題支撐，目前已有區域新案喊出二十餘萬的新高價。在中正特區帶動下，全市今年仍行情看漲，預估最高將有十五％漲幅。不過如細分，則較可能有明確漲勢的，還是中正特區周邊。另一大型都會區中壢市，區域房市也和桃市類似；不同的是，桃市各區行情差異不大，但中壢市除市區與內壢外，還有高鐵車站特定區及龍岡等區塊，也有大量推案，行情和產品規劃特色，則和市區差異不小。整體來看，市區及內壢內需強勁，又有捷運藍線題材；高鐵特定區開發也因機場捷運完工在即，而逐步顯現雛形，因此預估中壢全市，來年可望出現一成左右的房價漲幅。至於其他區域，內需力道不如上述幾個人口密度或數量高的都會區強勁，遑論吸引區外客，因此大體仍是持平居多。航空城題材短期內仍看不到實質，故大園來年行情仍難看升。楊梅儘管有最新的五楊高架題材，但是前些年供給量增加過快、過大，至今賣壓仍重，故價格甚至還有下修壓力。

今年全球地震災情頻傳，除了智利，土耳其也發生大地震，許多住宅毀於一旦，民眾流離失所。台灣位處地震帶，若住宅因地震被判定無法居住，甚至全毀，一生心血付諸流水。921地震後，政府成立地震保險基金推廣地震險，合併在住宅火險中強制投保，但據統計，目前全國投保率不到3成。 加強保障 旺旺友聯產物保險公司個人保險利潤中心協理王令佐表示，目前台灣地震基本險類似於汽機車第三責任險，投保民眾多數皆是在購屋申辦貸款時，因銀行要求投保火險而被迫強制投保地震基本險。 多以火險為主險   然而，民眾投保住宅產險的意願並不高。王令佐指出，多數民眾在交清貸款後，自然而然就不會續保火險及地震險。但去年八八風災過後，部分民眾看到中南部受災慘重，危機意識抬頭，才主動到產險公司詢問住宅產險內容。其實，住宅產險包羅萬象，除了常見的火災保險與地震險外，尚有颱風洪水、竊盜、漏水、恐怖攻擊等特殊險種。一般來說產險公司會以火險作為主險，而其他保險則為附加條款。 年保費2000元內 以常見的火險附加地震基本險的保費來看，火險投保金額100萬元，每年保費約300元，加上地震基本險最高投保金額為120萬元，每年保費為1350元，總金額僅需1650元。不過，王令佐特別提醒民眾，地震基本險僅原則上僅理賠全倒房屋。財團法人住宅地震保險基金發言人許淑惠表示，由於地震基本保險為政策性保險，原則希望全民都能投保，因此，保險金額才會以120萬元為最高投保金額，保費也維持每年1350元，希望不會造成民眾負擔過大。地震保險基金沒有政府補助，若想做到更完善的理賠服務，恐須增加保費金額。因此，目前仍以全倒房屋或者修建費用超過重置成本50%、被認定不能繼續居住的房屋所有人為理賠對象；除了理賠投保金額外，保險基金也會另外支付18萬元的臨時住宿費給受災戶。若民眾須要更完善的服務，則須透過產險公司投保擴大地震險。

央行邀請喝咖啡，銀行將全面撤銷首段利率低於1.5％的房貸後，匯豐銀、渣打銀等大型外銀與土銀、合庫等國銀業者近日已悄悄撤下低於1.5％的專案，並以1.5％做為房貸利率底線，換言之，除了公教專案外，未來市場上可能看不到低於1.5％的房貸利率。  配合央行房貸政策，銀行目前房貸業務大為縮減，但為擴展客層，銀行紛紛與房仲或建商合作，祭出一些優惠房貸吸客，且殺價競爭隨著政府對於房市一連串的打壓進入白熱化階段，利率戰場也從過去較敢殺價的外銀，延伸到老行庫。  如日前合作金庫為擴展房貸戶客層曾與建商合作，祭出首段利率下殺到1.25％，甚至比公教房貸1.30％還低，因為連較保守的大型老行庫業者都加入殺價競爭行列，引起央行關切，而且為了避免所有的銀行全面加入惡性殺價，央行一一找大型房貸銀行到央行喝咖啡。央行官員這次找銀行業者，不再「暗示」而直接開宗明義的表態，要求銀行現在房貸首段利率不可低於1.5％，只要是在公開的文件上，不管是廣告或者網頁，及對外宣傳文宣或任何的書面資料都不行。  尤其是銀行殺價最激烈的整批性房貸，銀行業者私下指出，在央行要求業者不能祭出低於1.5％房貸前，市場上利率殺得非常兇，尤其是外銀的房貸利率殺得最低，渣打銀跟建商合作，首段利率低於1％，而匯豐銀行也殺到1.1％，國銀也跟進，最低來到1.25％。  業者進一步指出，銀行搶房貸搶最兇的地區，又以新板特區、南港、內湖等指標建案又多、成交量較大，銀行對於這些地區的建案，利率殺價特別激烈。  不過，在央行明確要求銀行不能再推出低於1.5％的房貸利率之後，即便現在與建商尚在合作專案，銀行都全面撤回，由於央行這次強勢主導房貸利率，銀行業者不敢不從，近日紛紛撤回低利優惠房貸，重新推出新的房貸方案。  如合庫與某建案合作專案，原首段利率1.25％方案已撤掉，目前所有該行的房貸利率，最低都要1.5％，銀行業者表示，未來所有的房貸方案中，都不會再出現低於1.5％，不過為了提升競爭力，可能會從拉長首段利率的期限，或是從第2、3段利率進行調降。  而匯豐銀在3月下旬才推出的專案，首段利率1.1％，日前也已撤掉，原先階段式利率已取消，現今只剩一段利率且利率是1.5％；至於利率最低的渣打銀行，現在也在重新訂價，渣打銀行表示，預計近期就會調整房貸，隨著銀行一一撤回低利房貸，近期內在市場上應該看不到低於1.5％的房貸。

楊先生指他委託永X房屋嘉X加盟店仲介郭小姐幫忙賣房子，但郭直接拿專業委託契約給他簽，未告知有一般委託契約，以致他們自行找到買主後卻不能交易，質疑仲介騙人；郭小姐則表示，非投資客戶委託賣屋都是採用專業委託契約，不然業者為客戶做廣告、推銷房屋，豈非做白工？  民眾指未說明契約種類  楊先生與其古姓女友投訴指出，他們在3月初委託永X房屋嘉X加盟店郭小姐幫忙賣屋，但郭小姐直接拿專任委託契約與他們簽約，未無告知有一般委託契約，但這期間郭並未幫忙介紹客戶，反倒是他們自己找到想買房子的人士，但郭小姐卻表已簽約，必須遵守契約，不然要交付違約金。 質疑仲介誠信有問題 楊先生與古小姐表示，專業委託契約規定委託賣屋期間，他們不得自行租賣房子，而一般委託契約則不受此限，而郭小姐卻未事先告知有一般委託契約，就直接拿專業委託契約給他們簽，他們第一次委託賣屋，根本不懂，認為郭小姐有誠信問題，因而向永X總公司投訴但沒有用。 仲介表示依公司規定 郭小姐表示，依公司規定，非投資的一般客人都是採用專業委託契約，即委託賣屋期間，屋主不得自行租賣房屋，若經業者仲介成交，業者抽取售價的4%酬金，若委託人中途找到買主，片面解約，則要給予售價2%的違約金，這些規定當初簽約時她都有清楚告知。 郭小姐並說，她接下楊先生委託後，很積極為其介紹客戶，但楊先生的賣價偏高，很難找到買主，而楊先生簽約委託賣屋後，她要做廣告、推銷，花費時間、金錢與人力，若其自行賣屋、片面解約又不付違約金，豈不是叫業者做白工？  

買屋成家，每個人的作法都不一樣。有人打從一開始就租房子，二十年過去，依然在繳租金；有的人存錢、貸款買房，每月都繳貸款就像在繳租金，二十年過去，房子變成自己的，不同選擇，命運大不同，有人在怨嘆自己沒有先見之明，錯過好時機，有的人則沾沾自喜，搭上順風車，大賺一筆。到底該不該買房子？困擾了您一生的問題，也許透過以下需求分析，您會有較明確的想法！     【自住者】     一、進場之前，先想出場     買房子，您想過要住多久嗎？也許您會覺得很奇怪，買房子不就是要住一輩子嗎？隨著消費型態的改變，有不少房屋產品是住戶的第二屋甚至第三、第四屋，您在買屋時，應先考慮「我打算要住多久？是否要傳承給下一代？」由此來為住宅設定停損點，才能再最好的時機賣出！二、10-15年後，房子還有人要嗎？     試想您即將買下的這間房子，歷經了10多年，它的區域價值是否如昔？或者更甚？建物外觀與環境是否依然具吸引力？如若不然，它將被打上多少折扣？三、孩子會畢業、事業有起落、婚姻有濃淡…     買房子是很多人一生奮鬥的目標，大多數的人是既渴望又怕受傷害，其實只是出於不了解，所以害怕自己一生的心血在一次錯誤的決定中終結。人生的變化太多，再睿智的人也永遠無法掌握未知的事情，如果本來就無法掌握真實了，何不放下戒心，選自己所愛，愛自己所選，不管市場的人云亦云，只要自己能夠接受，那便足夠了！     【投資者】     短期投資，房價差價賺很大？近期從婆婆媽媽口中又聽到一個案例。S太太兩年前在「很紅的樹林」地區某豪宅買了一間房，當時預售僅17萬一坪，卻在前兩天以每坪23萬的金額轉賣給一位歸國華僑…短短不到兩年，就淨賺200多萬，更遑論這期間S太太還承租給當地的上班族，由上班族支付的租金來為她繳納貸款…人人都在羨慕她的好運氣，怨嘆自己總是錯失投資先機，但是短期投資實際上卻蘊藏一些小陷阱，如不注意，小心你賺來的錢就這樣莫名奇妙不見了…一、成本計算無遺漏         二、土地增值稅&財產交易所得稅         費用試算：假設您在台北以1000萬買進房子，買進時房屋的現值為700萬元，後來再賣出時房子成交價為1400萬元，房屋現值為1000萬。看起來似乎賺進了400萬，其實不然，因為隔年還需申報財產所得稅，而且是以1400萬的29%，也就是406萬需繳納國庫。而非您所想像的1000萬-700萬*29%=87萬。很多人就是因為沒注意到財產交易所得稅，落得最後費用繳不出信用破產的窘境。(除了財產交易所得稅，別忘了將土地增值稅一併算入哦！)中長期投資，出租收益穩賺不賠？包租婆滿街跑？近年來很流行在熱鬧的商圈購買店面，承租給創業族、小攤販；或者買小套房，出租給剛出社會的上班族、學生族；像這樣的投資方式，因為有固定的承租戶，租金穩定，所以這類型投資的成本也跟著水漲船高，卻依然擋不住這波浪潮，整條街都是同個房東，更有甚者做起二房東、三房東…從中層層剝削，可見這項投資的確賺很大！我們以目前最貴的黃金店面來試算一下：         這類型投資，需要具有一定財力的人，或者能提出相關財力證明才能向銀行申請借貸。固定的收益的確是穩賺不賠，但卻不是每個人都有時間和金錢可以投入，如沒有長期的金流計畫，在稅金與抽傭比的層層剝削下，信心滿滿的投資恐成打水漂，有去無回。買不如租？租不如買？過去賺錢不易，加上對融資、信用觀念的認識不足，大部分的人購屋傾向保守，大多直接租屋，而這一租，就成了老租戶，從年輕租到老年，30年過去，他們的租金都足以支付貸款為自己買一間房子了，而不是像現在依然是個無殼蝸牛族…時代在轉變，現今的年輕人買房不易，但和過去的條件比起來，未必較差，相反的有更多的資源和管道獲取資訊，政府也提出青年安家政策、首購優惠等…相對起來，筆者倒覺得現今的環境更利於首購族購屋，只要選對適合自己的產品、配合政府提出利多政策，相信6、7年級生，也能夠買到屬於自己的房子。

購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。如果再加上一些基本的家具、家電購買等等，還得要準備另外一筆不小的費用，這些成本有哪些？如何抓取適當的購屋預算，一點一滴都馬虎不得。買房子是多數人人生中最大宗的支出，所有環節都要精打細算。購屋除了設定房屋總價的預算之外，其實還有很多其他的零碎費用，林林總總加起來，也是一筆可觀的支出，應該要將這些支出也列入預算，交屋時才不會讓財務捉襟見肘。以中古屋來說，包括仲介服務費、代書費等，約占總價的百分之三，當然還有裝修、管線翻新等費用，基本上不會低於總價的一成。而買預售屋必須預繳管理費、管理基金、瓦斯配管費、印花稅等支出。若是購買中古屋，最好能再準備至少占總價百分之二的現金，因為包括交屋、產權過戶等代書費用，以總價一千萬元的房子為例，至少應備足約二十萬元支應；如果房子需要裝潢，包括家具及家電，預算再起碼應再多出一成，也就是一百萬才夠用，所以加總起來計算，購買一千萬總價的中古屋，至少該準備一千一百二十萬。根據經驗，其實最好還是以總價的兩成為準備金較為妥當，很多預算都是會再追加的，也就是說，如果購屋總價一千萬，不要只算一千萬預算，最好是準備一千兩百萬。

「中正藝文特區生活機能愈來愈成熟，多數民眾都往特區附近覓屋，並以南平路生活圈為首選。」生活圈主要範圍是南平路以南、大興西路以北、中正路以西、寶慶路以東，擁有南平傳統市場、黃昏市場、同德國小、國中等，隔一條中正路即是中正藝文特區，特區內有大型綠地公園、廣場、演藝廳等設施，遇上重大節日，如跨年、元宵節等均會舉辦大型活動。 大樓每坪喊35萬元   南平路生活機能成熟，也是中正藝文特區主要仰賴的商圈，房價因此跟隨特區起伏，近期中正藝文特區推出創區域高價，每坪35萬元的「中悅御之苑」，連帶生活圈房價也受惠推升。預期隨著中正藝文特區各項建設到位後，房價還有一波上漲空間。生活圈以大樓社區居多，屋齡落差大，在地建商竹城建設推出系列建案較受青睞，包括「竹城懷石賞」、「竹城橫綱」、「竹城喜多」、「竹城箱根」等，其中「竹城橫綱」近學區及機能豐富，民眾指名度最高。南平路生活圈屬早期發展區域，鮮少大面積可開發土地，導致新建案較少，目前建案有「合雄首璽」、「百川十善」，均是規劃換屋族的大坪數住家，每坪開價站上20萬元。竹城建設在「竹城橫綱」社區旁還有大片素地，正進行整地工程，今年將推出新建案。