Normal 0 0 2 false false false MicrosoftInternetExplorer4 st1:*{behavior:url(#ieooui) } Style Definitions table.MsoNormalTable {mso-style-name:表格內文; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-fareast-font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} 各位網路上的朋友您們好          我是104法拍屋段子誥   很高興可以為您服務   有任何的法拍疑問都可來電洽詢   0932-139379   預祝您購屋順利   【法拍屋特色說明】 所有公開資訊以法院公告為主 法拍屋物件位置自行確認，僅能看到外觀無法看到屋內狀況 法拍屋為投資客們帶來豐厚的金錢利潤，這是大家都知道的 法拍屋在交屋的過程產生的糾紛與困擾，也時有所聞 我們可以為您降低風險，保持屋況不被惡意破壞，以及投標人的安全保固 【恭喜發財】有標就有機會，買到便宜的房子可以少奮鬥好幾年。 【產權清楚】繳清尾款，法院給您產權，不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣。 【價錢便宜】自由出價，便宜市價兩成至五成。 【點交保固】聲請點交及拍定前各種欠費，本公司負責代墊。 【屋況調查】海砂、幅射，事故屋調查。 【屋況保固】本公司保證和諧交屋，房屋內部建材不會被現住人蓄意破壞。 【過濾案件】保證產權清楚，過濾排除有瑕疵案件。 【評估標價】保證標得到又標得便宜。 【包辦點交】保證和諧快速交屋。 【代墊尾款】保證 代墊尾款，輕鬆購屋。 【優惠房貸】代辦低利房屋貸款。   【代標專線】0932-139379 (週一~週日09:30~21:30竭誠為您服務) 【指名達人】最多人指名段先生02-22600161 把您所有的疑慮交給全國最大最專業的法拍屋代標公司【財欣不動產】  服務據點： 新北市土城區中央路一段 桃園市守法路

回覆 61.227.126.45 的發言內容： 請問以下訊息是說得標後房子不點交ㄇ? 本件土地係拍賣其應有部分，依土地法第三十四條之一規定共有人對 ... (恕刪) 請來此處搜尋更多法拍屋 一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用（本部89年6月8日台內地字第8907933號函釋參照）。   二、另上開土地法條文並未規範該房屋須為合法房屋，始得依該條主張優先購買權，且自己出資建築，係屬法律事實行為，縱未登記，出資人於建築完成後即已取得房屋所有權；又違章建築雖不得向登記機關辦理所有權登記，但仍得為交易之標的，買受人取得事實上處分權，故實務上法院裁判見解，亦不以該房屋合法為前提，違章建築之房屋，於符合前揭法條規定者，仍得主張優先購買權之適用（最高法院48年台上字第1812判例、85年台上字第1051號與86年台上字第1785號判決參照）。    

回覆 kenji 的發言內容： 目前看到桃園市的一筆法拍屋物件還不錯，拍賣總價300萬元起，手邊大概約25萬元，我現在擔任公司的平面 ... (恕刪) 請來此處搜尋更多法拍屋 一．如何標購法拍屋?(1)確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司(EX:輕鬆買法拍屋)都有提供相關情報。(2)選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。(3)現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。(4)投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。(5)開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。(6)得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。(7)完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。(8)過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。二．法拍屋的實地勘察工作，須注意事項有哪些?1.交通狀況 ：交通是否便利，合乎自己的需求。2.環境品質 ：包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。3.生活機能 ：包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。4.附近設施 ：是否有鄰近不良場所，如墳墓、垃圾場、高壓電廠等。5.住戶勘察：即觀察左右鄰居的營業場所，如KTV、安親班等，並評估自己是否能接受。6.建築外觀 ：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。7.社區管理 ：如果是住宅社區，是否有保全管理。8.公共設施：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養。三．得標後，如何取得房屋所有權 ？開標法官宣布得標後，只是代表具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續流程如下：　手續流程－1.繳款（得標後７天內）－得標後，你必須在７天內依據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。2.取得權利移轉證書（繳款後１４天內）－將價款繳清後，法院會在１４天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得該不動產的所有權。3.申報契稅－不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。4.辦理過戶登記－申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。5.點交（須２～３個月）－辦理過戶之後就可以進行不動產取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況可能要費時２～３個月。四．個人標購法拍屋vs代標公司比較?個人標購法拍屋當然是可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標，只是如果您對於法拍屋市場的狀況及拍賣流程都不瞭解，如此可能會有下列情形：1.沒有暸解法拍屋現況就投標－往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚是交屋後，房子被前屋主破壞。2.產權沒有調閱清楚－有的投標人沒有將要投標的標地物住址暸解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。3. 投標價過高及過低－往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻不如己意，沒有調查標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若 不是標的很高即是超出他人很多，當然有可能超出原本要給付仲介的服務費，不然就是沒行情標的很低也就是說希望能標便宜一點，但代標公司能了解拍賣當天該案 的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。4.交屋流程－如果不懂法院流程及與現住人協調溝通，往往交屋時間一拖就是半年以 上，如果你覺得買法拍屋風險太高，或是程序太麻煩，目前有一些公司專門從事替人標購法拍屋的服務，也就是所謂的〔代標公司〕，如果你找到服務信用良好的代 標公司(ex:輕鬆買法拍屋)，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。而委請代標公司除可省卻自行投標的上述風險及煩惱外,還有二項大利多：一．解決資金困難－代標公司通常都有配合的銀行可以代墊尾款8成。 二．避免風險 －代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告，避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等…。概括前言，若只是標一間價廉屋美的自住房子，實大可不必為了喝杯牛奶而養頭牛，只要所有購屋成本比民間仲介便宜，那就有利可圖！

請來此處搜尋更多法拍屋 內政部近日公布全國拍賣移轉量持續寫下新低，今年上半年僅移轉3235棟，年減23.79%。房仲表示，主因低利環境讓斷頭賣方仍有支撐外，其實只要房價降到一定程度就有買家。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，政府打房聲聲催，不過拍賣移轉每下愈況，主要原因除與低利環境讓斷頭賣方仍有支撐外，和中古市場交易只要能降價到低於行情就有買方承接不無關係。徐佳馨指出，和前幾波多頭相比，這波多頭最大的差異在於市場仍有不少買方看屋，買方只是等待價格修正，因此只要屋主斷頭，售價低於行情，往往就能順利脫手，也讓拍賣供給量減少。此外，坊間不少斷頭客善於融資或與銀行溝通還款方案，種種因素都造成拍賣市場好案難尋，量少質不精應是造成拍賣量縮主因；而因為近年來拍賣價格在估價時已經與市價看齊，一拍幾乎討不到便宜，更讓交易趨於慘淡。從六都表現來看，桃園與台中量縮幅度最多，各有51.51%和43.78%，新北市量縮幅度僅0.82%。徐佳馨表示，量縮幅度大的區域應是中古市場仍有買盤支撐，但量縮幅度不大，且在低檔盤旋的區域，應注意是否市場已經逐漸打底；從過往經驗來看，若法拍量持續萎縮，市場很難見到全面性的崩盤。  

  請來此處搜尋更多法拍屋 何為金拍屋、法拍屋？法拍屋是債權人透過法院向債務人求償債務，在法院裡，這些求償的標的大都是金額較大的不動產，尤其９０％以上為欠繳銀行貸款（本金及利息），房貸的標的，銀行都有設定抵押權，且銀行均為第一順位，有優先受償之權，稱為「拍賣抵押物」。這 幾年因拍賣案量大增，法院有限人力加上法院官僚牛步化，債權求償速度根本無法滿足銀行的要求，於是產生了金拍屋；台灣唯一特許的「台灣金融資產服務股份有 限公司」（簡稱金服公司）順應而生，它是由金融界３４家銀行集資成立的，它以民間化的高效率分擔法院拍賣業務一部份，除了需要公權力介入的「查封、點交」 動作仍由法院執行，餘均由金服公司處理。對投標人來說，要買金拍屋就要到金服公司投標室參加投標，金服公司為加快拍賣速度，第一次拍賣可能就接近或低於市價，且每次間隔１５天，不像法拍屋有時到第三拍還無人問津，而且每次間隔長?一個月，所以標購金拍屋，您要眼明手快。目前法院委託金服公司拍賣的轄區，分北區（台北市），南區（高雄市）兩處，前者承辦含桃園以北的法院委託，後者承辦含台南以南的法院委託。法拍屋如何看房子？法拍屋是債權人透過法院公權力，強制拍賣，所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性；加上拍賣之前，他仍擁有所有權，來看房子的人又不一定誰能得標，所以買法拍屋的特性，就是不能看房子。有少部份的案例，先透過第三人與對方協商，甚至先談好後爾交屋的搬遷費，那就可以先看房子了。然而實際經驗，剛開始時，債務人的姿態是很高的，要先談好搬遷條件，幾乎是不可能的。法拍屋雖然不能看屋內，但從謄本中的平面圖及左鄰右舍的探勘，專業的投資客還是約略可以推斷房子內部隔局好壞，根本不需看房子。

請來此處搜尋更多法拍屋 法院拍賣房屋，實際上屋況可分成四種：一‧「人空屋空」： 屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。 二‧「人空屋不空」： 屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。 三‧「人不空屋空」： 屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或跟本未斷水斷電，可能還會回來跟你要搬遷費訝！ 四‧「人不空屋不空」： 跟本不是空屋。姑且不論您是碰到那一種類型的，除非是「人空屋空」的空屋，其他的三種”空屋”都是有盲點的空屋；即使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但堆積如山的留置物，保證讓您頭痛不己。後續您要如何處置呢？１．法院現場清點造冊，不管耗時多久，直到清點完畢，再交給您朋友保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，您朋友就要找出場所保管這些東西。２．再來您朋友要通知他來領；不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是您朋友要把它買下， 送人或丟棄，總比繼續保管好，不然保管期何時了結呢？處理堆積如山的物品，只是煩瑣，一個過程而已；我比較擔心，是您在後續保管的過程處理不當時，對方屆時借題發揮，您會更有的忙了...一般來說，我們在處理法拍屋留置物時，基本上我們在處理的話，會請法院移地保管，我們專業點交團隊是有自己的倉庫可放置留置物，屆時後續動產拍賣則由我們主動向法院申請，是可讓您省去不少如此頭痛的問題的。

請來此處搜尋更多法拍屋 找代標公司有何好處？   如果您覺得自己買法拍屋的風險太高，或是程序太麻煩，可找一家信用良好、專業能力強的代標公司，協助您標購，從挑選房屋到產權移轉及交屋遷入，都能全程陪同處理，則您買法拍屋就等同買賣房屋找仲介一樣，省時又省事。 ●找專業的代標公司可提供下列六項好處： １．節省時間：從事前的資訊蒐集評估到事後的過戶交屋，最快也要１～２個月；如果委託專業負責的代標公司，可以節省很多時間和瑣碎的手續。   ２．資料齊全：投標前除了要研讀詳細的拍賣公告外，更要調查產權資料，舉凡地政謄本、平面圖、地籍圖及都市計畫都是研判不可或缺的資料。這些資料包括投標標單及投標文件，代標公司均有完整收集及準備。   ３．提供專業：專業的代標公司對拍賣的法律常識，及相關的法令問題、稅務分析，都有相當專研，並非常了解投標生態，如何判斷投標出價及合理投標價位研判，得標成功率比一般沒有經驗的人高出很多。   ４．解決資金困難：法拍屋得標後７日內要繳清尾款，待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款，這其間一個月空窗期，代標公司可以幫你解決，只要你準備二成投標保證金，就像房屋一般買賣，二成自備款就可輕鬆購屋。   ５．代辦點交：得標後，點交過程是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，也是很耗時間及煩瑣的；而代標公司處理這方面的經驗較豐富，除催促法院點交程序外，有效率代標公司還會同步與債務人協調，達到快速交屋，和諧結案。   ６．避免風險：代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細分析及研究，有瑕疵的案件也預先過濾排除，建議客人另選其它案件。有責任感的代標公司更有投標保固服務，幫客人分擔風險。

請來此處搜尋更多法拍屋 何謂代標公司？有哪些服務？   所謂代標，意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋，都是「代標公司」服務範圍；由於法拍屋不同於一般房屋買 賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非有相當專研，亦不能勝任。能夠讓客戶買 得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高服務目標。     ●代標公司有哪些服務?   １、過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件 1.查明附屬增建物有無在拍賣範圍 2.查明停車位有無他人佔用 3.查明有無第三人陳報租約,拍定後是否確定點交 4.催促、追蹤拍賣日期   ２、評估標價：標得到又標得便宜 1.投標文件繕寫及準備 2.檢查投標單、委任狀、保證票有無齊全 3.調查左鄰右舍及區域投標者競標狀況 4.投標前提供「投標評估報告」 5.投標全場陪同及標價最後建議   ３、包辦點交：和諧快速交屋 1.律師書寫聲請點交狀 2.法院遞交狀紙 3.追蹤點交進度 4.催促管區警察到場 5.安排鎖匠待命 6.與法官協商現住人交屋事項 7.拍賣遺留物 8.協調現住人和諧交屋 9.辦理債務人退稅   ４、代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋 1.辦理銀行代墊投標尾款手續 2.催促法院核發「不動產權利移轉證書」 3.快速辦理產權過戶   專業有信譽的代標公司，一旦接受委託到交屋結案，以上四項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。

請來此處搜尋更多法拍屋 法拍釋出創新高 投標搶進有撇步(網路地產王) 網路地產王/姜宇凡/台北】 時機歹歹，法拍案量創新高，不少消費者蠢蠢欲動，想進法拍市場撿便宜，但法拍流程繁複，經驗不足的生手進場，不但抓不到頭緒，萬一投標過程不慎，標單 不小心填錯價錢，小心還會賺錢變賠錢！ ■ 法拍聰明出價 賺錢節稅有一套 　　投資法拍屋搶便宜，如何填寫價錢格外重要，104法拍網籃茂山說，法拍屋的房價一定要以法院公告為主，千萬不要太過於依賴網路上的資訊，才不會白做 工，此外，法拍屋的地價與建價是分別填寫的，所以一定要特別留意，因為萬一總價計算錯誤，法院多以較高價出標。 　　另外，土地跟建物是分開出價，以總價500萬的法拍屋為例，民眾可以把土地的價錢寫高一點，建價的價錢則可以少一點，但仍要高於底價，如此一來總價不 變，不影響投標價錢，這樣做的好處是，未來如果要出售土地時，土地價格高於公告現值，就不須繳納土地增值稅，就可以達到節稅的目的。 ■ 保證金不足算廢標　開立本票須連續背書 　　籃茂山提醒，投標前一定要注意，保證金一定要超過底標的兩成，也就是500萬為底價的法拍屋，保證金一定要超過100萬，否則就算得標，也會因為保證 金不足而被判廢標。 　　到法院進行法拍程序時，一定要到銀行開立銀行本票，千萬不可開立個人支票，此外，支票的受款人如果寫的是自己，也就是投標人，要記得一定要在本票後面 簽名蓋章，如果沒有就是所謂的不連續背書，即使得標也算是廢標。

請來此處搜尋更多法拍屋 何種情況下需要繳納財產交易所得稅： （１）投標人得標：投標人得標時由於沒有交易之利得與損失，所以得標人得標後並不需要申報繳納財產交易所得稅。 （２）得標人日後出售： Ａ.所得稅可分為「綜合所得稅」及「營利事業所得稅」（所得稅法第一條參照），同法第二條規定：「凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。非中華民國境內居住之個人，而有中華民國來源所得者，除本法另有規定外，其應納稅額，分別就源扣繳。」同法第九條規定：「所謂財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。」 Ｂ.個人出售房屋交易所得，係所得稅法第九條財產交易所得之一種。 行政院於中華民國七十七年五月三十日修正發佈之所得稅施行細則第十七條之二，關於個人出售房屋所得額核定方法之規定，與租稅法定主義並無違背。依該條規 定，個人出售房屋未申報或未能提出證明文件者，其所得額由主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情況擬訂，報請財政部核定其標準，依該標準核 定之。嗣財政部依據台北市國稅局就七十六年度六月二十七日以台財稅字第７７０５３１０５號函，核定七十六年度台北市個人出售房屋交易所得，按房屋稅課稅現 值百分之二十計算，係經斟酌年度、地區、經濟情況所核定，並非依固定之百分比訂定，符合本院釋字第２０８號解釋意旨，與憲法並無抵觸。（大法官釋字第３６１號解釋參照），換句話說，得標人於日後出售該房屋時，房屋部分依法應申報所得稅，而出售之土地部分則免納所得稅（所得稅法第四條第十六款參照） Ｃ.有財產交易所得： （Ａ）房屋出售時有財產上交易所得，依所得稅法第十四條中第七類之規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」此所得額再併入個人其他所得來合併申報所得稅。 （Ｂ）若所有權人計算之所得超出財政部公布之核計標準時，亦可選擇以房屋評定現值計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。而財政部亦會在每年元月份公布房屋所在地個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，供給一般民眾申報財產交易所得之用。 Ｄ.財產交易有損失： （Ａ）房屋出售時，若買進當時的價格高於賣出當時的價格時，則有財產上之交易損失（如買進時一千萬賣出時八百萬即有財產交易損失），出賣人可舉證提出得標價格證明（如權利移轉證書）及出售契約書作為申報所得稅時之財產交易損失之證據。 （Ｂ）若舉證財產交易損失之證據資料，國稅局在認定上認為不符者或出賣人未能舉證提出交易上財產損失之證據資料，則應依財政部公布之房屋評定標準價格乘上財政部每年公布的當地財產交易所得課稅標準，來計算出財產交易所得來申報個人綜合所得稅。 Ｅ.債務人房屋被拍賣，是否要申報所得： （Ａ）不論法拍屋、金拍屋等被拍賣之房屋，通常債務人買進房屋當時的價格大多比被拍定當時的價格高，所以很多債務人會認為拍定價格低於買進價格已有財產上 之損失，並不需要再申報所得，但其實依據所得稅法上之規定，只要有財產上之交易，均應依法申報繳納一筆財產交易所得稅，除非出賣人或債務人能舉證當時買進 之價格高於賣出（被拍定）之價格，而有所損失之證據資料，再經國稅局認定核可後，才能證明確實是一筆賠錢的財產交易，有這樣完整的證明文件就不必繳納財產交易所得稅。 （Ｂ）並不是出賣人或債務人所有的舉證，國稅局均照單全收，也是要經過國稅局認定核可才能當做買進成本之費用。例如申報所得稅時，可影印買屋契約書、契稅 單、裝潢費或是房屋整修等相關費用，而提出舉證之單據最好是統一發票或是正式收據並在統一發票及正式收據上有抬頭註明買受人姓名，並有註明買進房屋的地 址，才能通過國稅局的認定，若出賣人或債務人並無舉證提出財產上交易損失之證明者，國稅局就會認定出賣人或債務人有財產上交易之所得，直接依房屋評定標準 價格（一般以契稅稅單上之核定契價或房屋稅單之課稅現值）計算出財產交易所得申報個人綜合所得稅。 ２.營利事業購入法拍屋轉售時，財產交易損益之計算： 財政部台灣省南區國稅表示，營利事業出售房地之利潤乃買進總價與賣出總價之價差，因此只要房地之賣出價格高於其買入之價格即有所得，因出售土地之所得係屬 免稅所得，乃有將出售房地之所得區分出售土地所得與出售房屋所得之必要，惟若營利事業買進或賣出房地時，僅有房地總價，未能區分房屋及土地之價格，營利事 業出售房地之損益究應如何分攤至土地或房屋，財政部乃依公正客觀之標準做出解釋，規定應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公 告現值及房屋評定現值之比例計算房屋財產交易損益。 國稅局說明，該局轄內某信用合作社，於八十五年三月間因法 院拍賣取得兩筆土地價格為８,８３２,０００元及其地上房屋８,８２８,０００元，加計規費３８,０１７元及房屋稅９５０元，合計１７,６９８,９６７ 元，旋於同年十一月間以１９,０００,０００元出售，該合作社列報出售土地利益９,５８４,５６８元，出售房屋損失８,２８３,５３５元，該局以其出售房 地契約未分別列示土地及房屋售價，按房地買進總額及賣出總額之差價１,３０１,０３３元，為其出售房地之總利潤，並按出售時之房屋評定現值占土地公告現值 及房屋評定現值之比例核定出售房屋之財產交易增益為６５０,３８６元。該合作社不服，循序提起行政訴訟，經高雄高等行政法院判決，以該合作社於同年度買賣 房地，其買賣之價差主要係因法院拍賣市場之資訊不完全以及拍賣市場之特殊性，至拍定人得以低於市場行情之價格購入系爭房地，其於同年度出售賺取之價差純係 房地轉手之利潤，其出售之所得係同時來自房屋及土地，又因出售時未區分房屋及土地之價格，國稅局以出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比 例計算房屋財產交易所得，並無不合，因此駁回其訴而告確定。（財政部台灣省南區國稅局九十二年十一月二十五日公布） ３.房屋被法院拍賣時財產交易所得之計算： 所得稅法第十四條第一項第七規定財產交易所得，係以交易時之成交價額，減原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得 額。台端所有之房屋為法院查封拍賣，仍應依上開稅法規定，依拍賣之價額，減除成本費用後計算財產交易所得，併同其他各項所得課稅。（財政部六十六年十一月二日台財稅第３７３６５號函） ４.未建築完成之房屋經法院拍賣者其財產交易所得之計算： 未建築完成之房屋仍屬財產之一種，其經法院拍賣，如未能提供原始建築成本憑證者，應依各該年度公布之財產交易所得標準計算其財產交易所得。（財政部六十六年十一月二十一日台財稅第３７８４７號函） ５.法院拍賣已建築完成之房屋未能提出取得成本者依評定標準計算所得： 法院拍賣已建築完成並有評定價值之房屋，有關財產交易所得之計算，如納稅義務人未能提出原始取得之實際成本者，應依各該年度公布之財產交易所得標準計算財產交易所得。（財政部七十四年十二月四日台財稅第２５７４６號函） ６.出讓地下室停車場車位取得之價款應列入財產交易所得計稅： 地下室停車位之轉讓，受讓者雖未取得產權，但享有永久使用權，應屬權利交易性質，尚不發生課徵契稅問題，惟出讓者其取得之價款應列入財產交易所得，依法課徵所得稅。（財政部七十六年二月四日台財稅第７５２４７９９號函） ７.生前為擔保他人借款設定抵押權經法院拍賣課徵遺產稅之計算： 被繼承人陳張xx生前將土地供其拋棄繼承權之子女及無繼承權之媳，設定抵押借款，並經法院查封拍賣，惟至死亡後始辦妥產權登記，應如何計課遺產稅案，核復 如說明二。說明：二、被繼承人陳張xx於七十四年五月二日死亡，生前以土地提供他人作為借款抵押設定，於其生前（七十四年四月十九日）已經法院執行拍賣，惟至死亡後（七十四年五月十六日）始經拍定，該土地應併入遺產總額課稅後，再以被繼承人死亡前未償債務扣除。同時，上述土地於拍賣償債後，被繼承人之繼承人對該債務人（借款人）已取得求償權，應將該求償權額連同拍賣償債後，如有剩餘時之餘款，併入遺產總額課稅。（財政部七十五年七月二十四日台財稅第７５５７４６８號函） ８.債權人承受法院拍賣債務人之土地，應如何核計其抵押利息，以及其拋棄之抵押利息應否課徵贈與稅： 說明：二、債權人劉張xx經債務人張xx提供二筆土地設定 抵押權登記後，貸予款項，嗣後債務人因未履行債務，經另一債權人聲請法院強制執行拍賣該二筆土地，由劉張xx照該土地底價承受，因其原債權本金加未收利 息，大於其承受土地底價，劉張xx乃向法院聲明，指上述差額為其未收之利息債權，願拋棄之，經法院民事執行處函復：「債權人劉張xx所受分配款，依法應先 抵充利息，次充原本，至於利息部分，該債權人曾具狀聲明超過新台幣○○元之部分拋棄。」則稽徵機關應以其實際受償之抵押利息○○元核課綜合所得稅。三、債 權人在請求權時效內無償免除債務者，應以贈與論，依法課徵贈與稅，固為遺產及贈與稅第五條一款所明定。惟該規定係為防杜財產所有人在請求權時效內，利用無 償免除債務，以達成其免納贈與稅而無償移轉財產之目的所設。本案劉張xx拋棄之抵押利息，鑑於所獲分配金額不足清償其全部債權而拋棄，尚難謂為當事人利用 無償免除債務，以達成無償移轉財產之目的，故不適用遺產及贈與稅法第五條第一款之規定，應免予核課贈與稅。（財政部七十四年十二月十三日台財稅第２６２０６號函） 二、債務人土地或房屋被拍賣如何申請退稅: （一）申請改按優惠稅率： １.當債務人房屋被拍賣時，土地增值稅是由出賣人（債務人） 繳納，在實務上稅捐單位在接獲法院拍定通知後，會寄發通知書給債務人，債務人大約會在被拍定後二十天收到稅捐單位通知書，內容為詢問債務人是否申請改按自 用住宅用地稅率課徵土地增值稅，債務人如符合自用住宅優惠稅率，可在收到稅捐機關通知書之日起三十日內，檢附建築改良物所有權狀、戶口名簿影本及土地所有 權人無租貸情形申請書等證明文件，向稅捐單位申請改按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，若債務人逾期申請時，就不能適用優惠稅率來課徵土地增值稅。 ２.土地所有權人出售其「自用住宅用地」者，都市土地面積「未超過三公畝」部分或非都市土地面積「未超過七公畝」部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額依前調規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內，曾供「營業使用」或「出租」者，不適用前項規定。第一項規定於自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。（土地稅法第三十四條參照）同法第三十四條之依規定：「土 地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，應於土地現值申報書註明「自用住宅」字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；其未註明者，得於 繳納期間屆滿前，向當地稽徵機關補行申請，逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。土地所有權移轉，依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申 報土地移轉現值之案件，稽徵機關應主動通知土地所有人，其合於自用住宅用地要件者，應於收到通知之次日起三十日內提出申請，逾期申請者，不得適用自用住宅 用地稅率課徵土地增值稅。」而土地稅法施行細則第四條規定：「本法第九條之自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。」