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我租到了違建,該怎麼辦?

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  • 文章日期:100-03-16 11:50 
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  • 學生在外租屋,經常遭遇許多問題,諸如租的套房位於頂樓加蓋,承租違建是否合法?以及若要提前解約,應該如何應對?國內租屋諮詢機構提醒,若承租違建,不僅有遭主管機關拆除或罰鍰的風險,建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮,因而學生在承租前,應慎重考慮。

    學 生在外租屋長遭遇許多問題,有學生於國內知名租屋諮詢機構的網站上反映,他承租的套房為頂樓加蓋違建,加上房東與鄰居相處不好,鄰居常揚言檢舉請相關單位 前往拆除,因而擔心是否會隨時被趕出來,以及自己承租違建是否違法,但要提前解約,又顧慮房東的動作。法界人士表示,學生在外租屋,常有許多風險,但房客 租屋時,若是與房東簽訂一年或二年不等之定期租約,就應受「定期租約」的限制。如果要提前終止租約,房東依約可要求賠償。

    而依照市面版租 約或常見之租賃契約約定,房客若要提前解約,應提前一個月告知房東,並在終止租約時,另外付給房東相當於一個月租金之補償。若房東將違建出租,而且遭檢舉 拆除,房客因而無法繼續使用時,根據民法第423條和同法第226條,房客可以向房東要求損害賠償,不過租屋諮詢機構也提醒,房客不能以「擔心承租的違建 被拆除」為理由,要求提前終止租約,否則就是房客違約了。

    由於房客承租違建除了有遭舉發而無法長期使用的風險,一般而言,頂樓違建的建築 材質及結構也比較容易有安全上的顧慮,比較欠缺「防盜、公共安全設施」,房客不易受到良好保障,可能發生遭竊或遭歹徒侵入加害的事件,在承租「違建」時, 應慎重考慮,儘量避免。雖然違章建築是未經主管建築機關審查許可,也無執照而擅自建造之建物,在法律上並沒有「所有權」的保障,但在實務上,建造者或其受 讓者仍有該建物事實上的處分、管理權能,因而建造者或其受讓者,對該違建自有使用及出租之權利。

    專家提醒想要租屋的民眾,如果承租的違章 建築是在公寓大廈的屋頂平台,因該屋頂平台為全體共有人所共有,若未經共有人同意,擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使用,恐不合乎法令,樓下之其他共有人 也有權舉發頂層所有人私自搭蓋的違建。不過在主管機關或法院依法執行拆除前,該違建之建造者或受讓者將之出租,在實務上並不認為契約無效,也就是說,房東 將有管理處分權之違建出租,並未違反法律之強制規定。


    文章引用於:桃園縣大溪地政事務所

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