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※ 法拍屋Q&A
1、如何標購法拍屋? 9、買法拍屋會遇到的麻煩有哪些?
2、標購法拍屋時，應注意哪些事項? 10、會不會買到有問題的法拍屋?
3、投標當天應注意哪些事項? 11、法拍屋與銀拍屋、金拍屋的比較?
4、得標後，如何取得房屋所有權狀? 12、個人標購法拍屋vs代標公司比較?
5、點交屋與不點交屋的差異處為何? 13、標購法拍屋不足全額時，應如何解決?
6、如何找好的代標公司? 14、標購法拍屋，我需要負擔的相關稅費有哪些?
7、不肖代標公司有哪些陷阱? 15、法拍屋國宅，我能購買嗎?
8、何謂法拍屋? 16、房子被法院拍賣，是否仍須承擔並清償債務?
 
1、如何標購法拍屋?
一般而言，購買法拍屋的步驟如下：
1. 確實並了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內 以外，並於報紙及不動產企管顧問公司都有提供相關情報。
2. 選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依各人預算及需求選定區域、地段，以進行進一步的實地瞭解。
3. 現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，實地做調查之外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
4. 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
5. 開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若是無人投標，於下次投標時按原價再打八折投標。
6. 得標：若是得標，應在七天之內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，取得「不動產權利移轉証書」。
7. 完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費，並辦理繳納增值稅後，取得增值稅負擔稅證明。
8. 過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即 可完成移轉手續。
2、標購法拍屋時，應注意哪些事項?
買法拍屋，資金的取得和週轉是一件重要的事，而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款，另外選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後，這段期間的利息負擔也要計算在內。
另外，在投標之前尚須注意：
1. 租賃權問題：
查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。
2. 點交問題：
所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。
3. 抵押權問題：
確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。
4. 優先購買權：
查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如：地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。
5. 產權移轉限制：
注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅)，若想投標之標的物件有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。
 
3、投標當天應注意哪些事項?
投標當天，在正式投標之前，需將下列事項做最後一次的確認，才不會白忙一場。
*確認事項：*
1. 身分證和印章是否帶齊。
2. 確認正確的開標時間。
3. 觀察投標人數。
4. 確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告
4、得標後，如何取得房屋所有權狀?
開標後法官宣布你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得 不動產的所有權及使用權。從得標後要辦的手續流程如下：
*手續流程：*
1. 繳款(得標後七天內)：
得標後，你必須在七天內根據法官開立的繳款書，將拍得的標的物未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。
2. 取得權利移轉證書(繳款後十四天內)：
將價款繳清後，法院會在十四天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。
3. 申報契稅：
不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過三十天沒有申報就會受罰。
4. 辦理過戶登記(申報契稅後約七天)：
申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。
5. 點交(須1~3個月)：
辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人佔用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第一次無法順利取得不動產，還必須進行第二次強制點交，視情況可能要費時1~2個月。
 
5、點交屋與不點交屋的差異處為何?
1. 一般來說「點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，依流程辦理並具狀法院聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋，一切程序均由法院全權處理。
2. 一般來說「不點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，但因房屋拍賣前即公告為不點交，於拍定後法院並不會安排點交程序。此時，除了自行與現住人(即佔用人)協商外，另可委託律師聲請佔用房屋告訴，要求返還房屋。
 
6、如何找好的代標公司?
目前市面從事代標業務的公司有5種型態：
1. 專營法拍業務的代標公司
2. 一般的房屋仲介公司
3. 代書事務所
4. 法律事務所
5. 個人工作室跑單幫
要判斷是否值得委託，可注意6個要點：
1. 是否為合法公司
是否為經濟部立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證及不動產仲价經紀同業公會會員証書或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間，公司規模，法律顧問証書及不動產經紀人証書，當然更可靠的是有無加入「不動產仲介同業公會」及「不動產拍賣協會同業公會」，並繳交營業保證金，這些都是委託的保障。
2. 是否專業
專業的不動產仲价同仁應有「不動產營業證書」，在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的資料是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。
3. 有哪些服務內容
不是所有代標公司都提供從頭到尾的全套服務(從資料提供到點交)。有些可能只幫你投標及辦理過戶，在受託時要問清楚。 然而正統的代標公司，從物件挑選到交屋結案是全程服務；然而只是部份服務，還是可以依客人需要而有不一樣的彈性選擇。
4. 收費是否合理
服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，彈性收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。
5. 有無交屋保證
有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。
6. 是否誠信正派
在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列３種情形，交付委託則要多考慮。
 
１.剛委託簽約時即要求以投標價格簽約
  正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及「附近市場行情報告」及「投標室現場競標情況」 再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平
   
２．收費標準是按得標價格計算
  代標公司若以底價計算服務費，而非按得標價格計算，即可表示代標公司無哄抬投標價格之嫌。
   
３．委託簽約時即要求收受訂金
  一般會先收訂金的代標公司，不是夠專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。如果你只是個人想 買一間「俗擱大碗」房屋自住，務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三∼四成的價格，花些少許的服務費是值 得選擇；如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗 ，一段時日後再自行投標，才是低風險、高獲利的正確選擇。
7、不肖代標公司有哪些陷阱?
目前代理標購法拍屋的公司還不算是有規範的而且也不納入不動產仲介同業工會的管理，目前根據法拍屋的代標業務有在民國92年12月成立的〔不動產拍賣協會同業工會〕，因此相關的法令規範及管理辦法仍在準備中，對於市面上的代標公司也只有〔不動產拍賣協會同業工會〕的會員公司受到工會的規範及管理，〔不動產拍賣協會網址：http：//www.tw-reaa.com/〕 因此市面上的代標公司有未加入工會或其他良莠不齊且未受規範管理的公司，其中有正當經營的，有跑單幫的個人業者，也有些不肖業者從中騙取利益；其中不肖公司常用的騙術可歸類為三種：
1. 為求成交，使客人投標價錢高於行情
一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，拉抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至超過市價行情。
2. 得標後收了錢就不聞不問
代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，有些業者一旦得標後就收費，點交的事情就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不管或推說不含在服務範圖內等藉口。
3. 巧立名目，賺取約定服務費以外費用
貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」的房子一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，甚至在得標當天到該得標案件地點當場做起〔海蟑螂〕佔屋，利用不知情的客人，另索取高額搬遷費，此時業者就有很大運作空間可以
8、何謂法拍屋?
法拍屋顧名思義就是法院拍賣的房屋.而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕、聲請查封拍賣。通常都是〔欠債〕、〔做保〕、〔欠稅〕其他相關說明如下解釋：
通常會變為〔法拍屋〕的原因如下：
1. 房貸未繳：
經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達１４天以上
2. 信用卡、現金卡未繳：
經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。
3. 本票裁定：
簽于第三人、錢莊、銀行....如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。
4. 民事判決：
經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。
5. 欠繳管理費：
經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。
6. 做人頭保：
即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。
7. 欠稅金：
包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。
8. 簡單來說：就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。
9、買法拍屋會遇到的麻煩有哪些?
高投資報酬率通常也意味著有高風險的機會，法拍屋當然也不例外，如果對法拍屋市場不夠了解就貿然進入，可能會損 失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。
購買法拍屋的缺點：
1. 資金調度困難：
法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度 上較為吃力。
註1：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次標購法拍屋，建議你避免選擇「不點交」的房子。
註2：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標且得標的人。
2. 無法得知屋況：
法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法像一般跟房屋仲介買房子進去看屋，
所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。
解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修 費用估算在內。
3. 使用權的取得：
雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人占用或是承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。
 
10、會不會買到有問題的法拍屋?
許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子..住了會身體不健康或財運不順等等..。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。
法拍屋新時代觀念：
A. 法院只是爭訟之地 （ＮＯ）
  法院是取得法拍屋資訊的場所 （ＹＥＳ）－－如下說明：
法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施〔例如：租屋的公證辦理、房屋的標購〕；法院法拍屋 的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。
B. 法拍屋都有黑道介入 （ＮＯ）
  法拍屋交易透明化且合法化 （ＹＥＳ）－－說明如下：
法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範， 當然近年來已經很少見到不合法的圍標情形。
C. 本身可能有問題 （ＮＯ）
  房子受到法拍大都只因屋主本身的債務問題 （ＹＥＳ）－－說明如下：
法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主〔１〕欠債不還；〔２〕抵押債務不還；〔３〕欠稅未繳。
D. 法拍屋的來歷──許多人覺得房子被法院拍賣可能有問題，但其實不動產被法院拍賣的原因大部分只是單純的財務問題， 主要的3種原因，分別如下：
１.欠債不還－因有債務關係而提起的假扣押，債權人向法院提出民事訴訟，經判決確定後， 債務人仍然不還錢（或無力償還），債權人再向法院聲請制執行，將債務人名下的房子查封並拍賣。
11、法拍屋與銀拍屋、金拍屋的比較?
 
法拍屋、金拍屋、銀拍屋之差異說明

項目

法拍屋
(各地法院)

金拍屋
(TFASC)

銀拍屋
( 各銀行委託)

1.市場行情

 只有市價的五折七折 只有市價的 五折七折 1.市價的八折起 2.平均成交價為市價的九成

2.物件數量
最多
 目前和法院正協調後續簽約，及是否繼續服務

較少

3.拍賣方式
採密封投標
公開喊價

4.付款方式

 1. 保証金二成，投標時須準備保証金二成(20%)
2.得標後，須於七天之內付清全部價金。		 1.先向拍賣單位繳交萬元投標準備金。
2.取得投標資格後，再進行公開喊價競標。

5.所有權取得
(產權交易安全)

 1.法院出具權利移轉証書給得標人。
2.函發地政機關塗銷抵押權並逕行塗銷全部之債權(因該物抵押之全部債權)
3.由法院(國家法治機關)及TFASC(公正第三人)所售出之房屋，絕不可能發生產權不清或類似「一屋多賣」之不法行為。		 1. 銀拍屋是由銀行在法院拍賣時所承受 之房屋。
2. 銀行本身是該房屋的所有權人。
3. 由銀行直接辦理過戶。

6.交屋時間

 5~8個月 5~8個月 金拍屋雖然是由TFASC拍賣仍須由法院執行點交，與法拍屋並無不同。 1~2個月

7.售後服務

 無 無 無
註：TFASC是Taiwan Financial Asset Service Corp.之英文縮寫 中文全名是：台灣金融資產服務股份有限公司
12、個人標購法拍屋vs代標公司比較?
個人標購法拍屋..當然可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標…只是如果您對於法拍屋市場的狀況 及拍賣流程都不寮解..如此可能會有下列情形：
1. 沒有暸解法拍屋現況就投標 －往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚至是交屋後，房子被前屋主破壞。
2. 產權沒有調閱清楚 －有的投標人沒有將要投標的標地物住址暸解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。
3. 投標價過高及過低 －往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻〔不如己意〕，沒有調查 標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若〔不是標的很高〕即是〔超出他人很多錢〕當然有可能超 出原本要付給仲介的服務費，不然就是沒行情〔標的很低〕也就是說希望能標便宜一點，但代標公司能了解拍賣當天該案的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。
4. 交屋流程 －如果不懂法院流程及現住人協調溝通，往往交屋時間一托就是半年以上。
如果你覺自己買法拍屋的風險太高，或是覺程序太麻煩，目前有一些公司專門在從事替人標購法拍屋的服務也就是所謂的〔代標公司〕。如果你找到服務信用良好的代標公司，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。
法拍屋新時代觀念：
1. 節省時間 －標購法拍屋從事前的資訊蒐集到事後過戶交屋，最快也要１∼２個月，如果委託代標公司，可以替你找合適的法拍屋，替你調查這棟房子，標到後再幫你辦過戶點交，可以節省許多時間和瑣碎的手續。
2. 資料齊全 －代標公司對法拍屋的相關資料蒐集都相當完整，可以省去你許多蒐集資料的時間。
3. 較為專業 －代標公司的服務人員通常具有充足的法律經驗及不動產專業知識，對於相關的法令問題比較了解，也比較懂得判斷法拍屋的出價，比一般沒有經驗的人成功機率要大。
4. 解決資金困難 －如果你沒有充裕的資金，法拍屋的門檻是很高的，但代標公司也能替你解決這個問題，可以讓你只需要準備２成保證金，其他價款幫你代墊，等標到之後再抵押給銀行貸款償還代墊款。
5. 代為點交 －得標後，點交的過程常是令人頭痛的問題，就算法院強制點交，還是可能花上許多時間，而代標公司處理這方面的問題則較有經驗也較有效率。
6. 避免風險 －代標公司在投標前都會針對法拍屋做詳細的評估報告..避免買到凶宅、海砂屋、輻射屋等等…。
13、標購法拍屋不足全額時，應如何解決?

一般來講標購法拍屋時需要全額自備現金 ， 投標時2成保證金，得標後7天內交清尾款；原本這部分若無自備全部現金，一般是要跟金主調借，而且還要讓金主持分1/10的產權，不但牽扯到稅金問題，而且還要負擔1個月2分利的利息，也就是說借100萬要一個月要負擔2萬元的利息喔!!

目前已經有民間銀行願意承做此一部份的放款業務，不但可以在７天內放款，代墊利率也比金主放款還低很多〔目前約 5.9%年利率〕而且房屋貸款利率也比照一般房屋賣賣的利率，方便了許多要標法拍屋的人，不過因為是〔無擔保信用墊款〕就是說不需要任何抵押物就放款，因此一般都和代標公司配合；如屬個人標購的話，銀行是否願意承做，要看銀行囉!!

 
14、標購法拍屋，我需要負擔的相關稅費有哪些?
從法院拍定得標後，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標時有關的成本時，所以務必詳細評估，以免損失過大。
總歸重要稅金有下列五大項：
第一項：契稅
  契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權地政登記，拍定人要繳納房契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以6%稅率。
   
第二項：房屋稅
  每年5月份，所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從去年７月１日到今年６月30日，稅基為
房屋評定現值，稅率依用途分下列三種：
住家用：1.2%
營業用：3%
非營業、非住家：2%
房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年，可依月份比例聲請分算，如當年５月１日才取得 移轉證書，根據分算比率，只需繳納2/12而已。
   
第三項：地價稅
  地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以 9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定 人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。
地價稅稅基為公告地價，
自用住宅用地（非出租及供營業）：0.2%
其它：１∼1.5%
以上兩者相差5倍以上
法拍屋取得是不需繳交〔印花稅〕的。
15、法拍屋國宅，我能購買嗎?
被法院拍賣的〔國宅〕是否能購買，根據出售政府興建之國民住宅，居住滿二年後，經該管國宅主管機關同意，可於提前清償國宅貸款本息後出售，但因國宅主管機關有優先購買權，且原承購人及其配偶或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姐妹，自出售其國宅起5年內，不得再行承購國宅。此項規定需多加注意，以免因疏忽而影響親人之權益。
但若是因為法拍的國宅，只要符合國宅購買資格，先到國宅處辦理國宅投標法拍屋公文書即可以參與法院國宅拍賣投標。
16、房子被法院拍賣，是否仍須承擔並清償債務?
房子向銀行辦理抵押貸款，就法律而言，這是借貸的法律關係，當初與銀行簽訂相關契約，未清償的債務，債務人無法逃避責任。
1. 以銀行與債權人的立場而言，不動產就是提供做為抵押，擔保債權之用，而不是交換，所以債務人的義務是把借貸的款項還清，而不是放棄抵押品就可以了結借貸關係。
2. 因此若房子被拍賣，拍賣價款不足以清償債務，借款人(債務人)仍有清償債務的法律責任，債務人若未繼續還款，債權人可訴請法院處分借款人在銀行的存款，或處分借款人其他的不動產或動產，即使借款人家無恒產或存款，債權人仍可請法院自借款人每月收入(如薪水)中扣掉一定比例的錢償還債務。
3. 同時也會影響借款人爾後不動產的購置，因為只要借款人有不動產，而債務仍未清償並存續中，債權人仍可向法院訴請處分，同時影響你個人的信用評等，因此，最佳的處理方式為與銀行或債權人商議在你能力範圍內的還款方式或完全清償債務。
 
 
 
 
 
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